Qué hace falta saber sobre la regulación de los precios de alquiler en Cataluña

En aplicación de la “Ley de Vivienda”, desde el 16 de marzo de 2024, en Cataluña es aplicable la regulación de precios de alquiler, la cual afecta únicamente a los contratos de alquiler que se formalicen a partir de este día, de la entrada en vigor de esta nueva regulación. Por lo tanto, no afecta en nada a los alquileres que ya estén vigentes desde antes.

Estos nuevos contratos se verán afectados de formas diferentes, ya que depende de sus circunstancias. En primer lugar, la afectación depende de su ubicación física. En Cataluña hay 140 municipios declarados zonas residenciales tensionadas (ZMRT), 16 de los cuales se encuentran ubicados en la Provincia de Girona. Estos son los que restan afectados por esta regulación de precios. Por tanto, en las viviendas ubicadas en municipios fuera de las zonas de mercado tensionadas, el precio del alquiler será el que libremente determinen propietario y arrendatario.

Quedan fuera de la regulación de precios, el arrendamiento de habitaciones, el arrendamiento de temporada, estudiantes, desplazados laborales, etc. Cabe destacar que estos contratos también quedan fuera de las bonificaciones fiscales, que se aplican exclusivamente a los alquileres de viviendas que constituyen la residencia habitual y permanente del arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos de viviendas de superficie superior a los 300m², qeudan fuera de regulación siguiendo el criteri previsto a la LAU. También es libre el precio de alquiler aquellos hogares de nueva construcción, o que han tenido una gran rehabilitación en sus primeros cinco años en tanto que no aparecen en el Índice. Aun así, sí que están obligador por el precio marcado en el contrato anterior (si existe).

En cuanto a los arrendamientos en municipios declarados ZMRT hay una importante distinción entre aquellos propietarios que la norma considera grandes tenedores, es decir, que son propietarios de 5 viviendas o más o de inmuebles de más de 1.500m² ubicados en zona tensionada, de aquellos otros que no tienen esta consideración de gran tenedor. Para los grandes tenedores, el precio máximo de alquiler aplicable será el menor entre el que resulte de aplicación según el índice de referencia de precios de alquiler del Ministerio de la Vivienda y el del anterior contrato de alquiler, si esta vivienda ha sido alquilada en los últimos cinco años.

Los precios resultantes del índice dependerán básicamente de la superficie y la ubicación dentro de la población, además de otras circunstancias como el estado de conservación, si hay ascensor, si hay parking, etc. Quedan fuera del índice, las viviendas de superficie inferior a los 30m² o superior a los 150m².

Por el contrario, los propietarios que no tienen la consideración de grandes tenedores, en caso de que la vivienda haya sido alquilada durante los últimos cinco años, el precio del nuevo contrato será el resultado de aplicar al precio del contrato anterior las actualizaciones de precio pactadas. Sin embargo, hay excepciones a la norma general como pueden ser los contratos anteriores al 1995 o los alquilados con finalidades sociales.

Aquellas viviendas que no hayan sido arrendadas a lo largo de los últimos cinco años les es aplicable, en todo caso, el precio del Índice de referencia.

Otros factores que pueden intervenir en la determinación del precio son el incremento de precio previsto para aquellos supuestos en que se realicen obras significativas de rehabilitación u obras de ahorro energético o en el que se pacte una duración del contrato superior a los diez años.

Por otro lado, no podemos ignorar, por su trascendencia económica, las consecuencias de las diferentes opciones de fiscalidad que se plantean como norma general para los nuevos contratos de arrendamientos de vivienda habitual. El rendimiento neto que se obtenga le es de aplicación una reducción del 50%, pero esta reducción puede ser del 90% si se aplica una reducción del 5% en el precio del alquiler aplicable. La reducción del 70% solo es aplicable a las viviendas que se alquilen por primera vez y siempre que los arrendatarios tengan entre 18 y 35 años o si se arrienda a administraciones públicas o entidades sin fines lucrativos. Finalmente, se aplicará una reducción del 60% si se ha rehabilitado la vivienda en los últimos dos años.

Seguramente que, con este resumen de la normativa, no podemos dar respuesta a todos los supuestos que se pueden plantear. Por eso, será necesario analizar cada caso en concreto para ver cómo se puede optimizar el precio de alquiler legalmente permitido atendiendo a las circunstancias de la vivienda, del propietario y de la fiscalidad. Hay que hacer un buen análisis, dada su trascendencia económica, que se adecúe al cumplimiento de la normativa.

No podemos olvidar otras obligaciones legales que comporta la realización de un contrato de alquiler como disponer de cédula de habitabilidad y del Certificado de eficiencia Energética, del depósito en Incasol de la Fianza obligatoria o la liquidación del ITPiAJD (actualmente a cuota 0 para las viviendas habituales).

Desde la Cambra ofrecemos a los propietarios el asesoramiento y el análisis de cada supuesto individualmente considerado, para optimizar el arrendamiento y redactar un contrato de alquiler ajustado a sus circunstancias.

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