Respecto a la nueva regulación de los precios del alquiler

Empieza, de nuevo, una etapa en la que los precios de alquiler de las viviendas quedarán regulados y, por lo tanto, dejarán de ser los pactados entre propietarios e inquilinos, es decir, dejarán de tener el precio que se determinaba de acuerdo con las condiciones de la vivienda, la superficie, el estado de conservación, la ubicación…

Los precios de alquiler llevan tiempo aumentando como consecuencia de la escasez de oferta. La regulación de los precios, sumado a otras medidas como la dificultad de recuperar la vivienda en procesos de desahucio, el alquiler social obligatorio o las políticas ante la ocupación, son totalmente contraproducentes a la hora de intentar resolver el verdadero problema, que es la falta de viviendas de alquiler.

Dicho esto. ¿Qué es lo que podemos esperar de esta nueva etapa?

• Disminución del parque de viviendas de alquiler. Son muchos los propietarios que optarán por vender el piso para evitar problemas.
• Deterioro de la calidad de las viviendas. Los precios regulados impiden que el esfuerzo inversor que supone realizar obras de actualización de una vivienda sea reconocido con un incremento de precio que a su vez ayude a pagarlas. En consecuencia, no se realizarán obras de adecuación y mejora de las viviendas.
• Desvío de las inversiones a otros territorios. Actualmente hay grupos inversores que construyen numerosas viviendas para destinarlas al alquiler. La regulación catalana en precios, desahucios y alquiler social obligatorio… hará que estos inversores abandonen los proyectos en Cataluña y opten por otras comunidades autónomas.
• Mayores dificultades de acceso a la vivienda para las personas con rentas más bajas. Los mecanismos de regulación de alquileres como la aplicación del precio del contrato anterior y el resultante del índice de precios de referencia de las viviendas y la escasez de viviendas en general priorizará el acceso al alquiler para las familias con mayores recursos, incrementando las dificultades de aquellos con rentas más modestas.
• Discriminación de precios por razones arbitrarias. Con la libre concertación de precios, las rentas mayores correspondían a las mejores viviendas, mientras que las viviendas menos actualizadas se adjudicaban a precios menores. Con la regulación de precios, no será el estado de la vivienda lo que marque el precio, sino el precio vigente del contrato anterior, que en gran parte depende de la fecha de subscripción. Si esta es reciente, tendrá un precio más actualizado, pero si por el contrario se había alquilado hace diez o quince años, le corresponderá un precio mucho inferior. Hay que recordar que con la crisis inmobiliaria de 2008, los precios de alquiler cayeron del orden del 30%.
• Complejidad para concertar los contratos de arrendamiento. A partir de ahora, para determinar el precio aplicable a un contrato de alquiler se deberán analizar muchos factores. Entre estos, se encuentra, por ejemplo, si la ubicación de la vivienda está en Zona de Mercado Tensionado, si el arrendador es gran tenedor, cuál era el precio del contrato anterior y su fecha de concertación, la equiparación entre el precio del contrato anterior y el precio del índice de referencia, las diferentes opciones de fiscalidad… Esto provocará que determinar correctamente el precio del alquiler requerirá un análisis correcto y profundo por parte de un experto.

Lejos de las políticas que se han ido aplicando a lo largo de estos últimos años, lo que hace falta para resolver el problema de la vivienda es incrementar fuertemente el parque de viviendas de alquiler en todas sus facetas: vivienda social por parte de las Administraciones y vivienda libre para todos aquellos que tengan capacidad de aportar, sean pequeños propietarios con sus ahorros o sean grandes inversores dispuestos a construir bloques enteros de viviendas destinadas al alquiler.

Miquel Costa Perich. Gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Girona.