¿Qué es y cómo afecta el valor de referencia de un inmueble?

El valor de referencia de un inmueble es el determinado por la Dirección General de Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan frente a fedatario público, en función de las características catastrales de cada inmueble. El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral y no debe superar el valor de mercado. Por eso, se aplicará un factor de minoración publicado en el BOE del 14 de octubre de 2021 y que será del 0,9. Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

No obstante, si el valor declarado, precio o contraprestación pagada fueran superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos. Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de éstos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

Por último, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tendrá en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio a que, en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio a los inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

La principal diferencia con el valor catastral es de cálculo: el valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por la Ley de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Por el contrario, el valor de referencia de los inmuebles urbanos se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, y se publicará de forma permanente en la sede electrónica del Catastro.

El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados ​​en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas frente a notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General de Catastro.

Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio denominadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, correspondiendo con los precios medios de las compraventas.

Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la sede electrónica del Catastro —enlace para consultar el mapa, donde se debe realizar la búsqueda en el mapa, cerrando el menú de búsqueda que propone la web—. En esta Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.

Los valores de referencia individualizados estarán disponibles en la sede electrónica del Catastro a partir del 1 de enero de 2022, una vez tramitado el procedimiento para su determinación. La sede electrónica del Catastro ofrecerá la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble en una determinada fecha.

Además, los titulares catastrales podrán obtener un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de forma que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación. La impugnación del valor de referencia sólo podrá producirse cuando surta efecto fiscal, y sea base imponible de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones.

Si se tiene la intención de transmitir una propiedad en breve, sería conveniente analizar el impacto de este cambio normativo, y ver si es conveniente escriturar antes de finalizar el año. La Cámara de la Propiedad Urbana está a disposición de sus asociados para despejar las dudas existentes sobre el nuevo valor de referencia.