A raíz del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado ayer en el Boletín Oficial del Estado, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, desde la Cambra manifestamos nuestra profunda preocupación.
Aunque compartimos la necesidad de abordar con urgencia las dificultades de acceso a la vivienda, consideramos que una política de vivienda eficaz no puede basarse de manera reiterada en incrementar las limitaciones sobre el parque privado existente y trasladar a los propietarios responsabilidades que corresponden esencialmente a las administraciones públicas.
El propio preámbulo del Real Decreto-ley reconoce explícitamente la existencia de un déficit de oferta de vivienda y señala que, durante los últimos quince años, se han creado más hogares que viviendas. El texto llega a cuantificar en 750.000 viviendas la producción que sería necesaria para atender la creación de hogares acumulada durante este periodo.
Para las Cambres, este diagnóstico debería situar el aumento de la oferta en el centro de cualquier política de vivienda.
El Real Decreto-ley introduce una modificación extensa de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que afecta, entre otras cuestiones, a la definición de los arrendamientos de vivienda, los contratos temporales, los arrendamientos por habitaciones, las actualizaciones de renta y diferentes derechos y obligaciones de las partes.
Además, la disposición final quinta establece, en determinados contratos vigentes y a petición del arrendatario que cumpla los requisitos previstos, una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta un máximo de dos años, durante la cual se mantienen los términos y las condiciones del contrato. El propietario está obligado a aceptarla, salvo en los supuestos de excepción establecidos por la propia norma.
Asimismo, la disposición final sexta introduce una nueva limitación extraordinaria de la actualización de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta supere el límite máximo correspondiente del sistema de índices de referencia, no podrá aplicarse ningún incremento; en los demás casos, si no existe un nuevo acuerdo entre las partes, el aumento no podrá superar el 2 %.
Consideramos especialmente preocupante que medidas que afectan directamente a la duración de los contratos, la determinación de las rentas y la capacidad de disposición de los propietarios se sigan acumulando sobre un mercado del alquiler que ya está sujeto a un nivel muy elevado de intervención normativa. Además, advertimos de que la proliferación normativa y la sucesión de medidas intervencionistas aprobadas durante los últimos años no han conseguido resolver el problema del acceso a la vivienda. Muy al contrario, desde las entidades consideramos que este marco cada vez más complejo, restrictivo e inestable ha contribuido a deteriorar el funcionamiento del mercado del alquiler, a reducir la oferta disponible y a desincentivar la inversión, sin que paralelamente se haya generado un parque de vivienda protegida o asequible suficiente para compensar el déficit de oferta.
Esta inseguridad regulatoria afecta especialmente a los pequeños propietarios y pequeños inversores, que constituyen una parte esencial del parque de alquiler. Ante el aumento del riesgo jurídico y económico, este marco favorece que una parte de los propietarios opte por retirar las viviendas del mercado del alquiler. El resultado es un círculo cada vez más preocupante: más regulación, menos oferta, menos inversión y más dificultades para acceder a una vivienda de alquiler.
Por estos motivos, consideramos que perseverar en esta misma línea regulatoria, sin actuar decididamente sobre la generación de nueva oferta, corre el riesgo de agravar los mismos problemas que se pretenden solucionar.
Es necesario reflexionar sobre el uso del Real Decreto-ley para introducir reformas estructurales del régimen de los arrendamientos urbanos. La Constitución reconoce el derecho a la propiedad privada en su artículo 33 y establece, al mismo tiempo, que su función social delimita su contenido. La jurisprudencia constitucional también ha admitido que un real decreto-ley puede incidir sobre derechos reconocidos en el título I, pero ha establecido límites cuando dicha incidencia afecta a su régimen general o a sus elementos esenciales.
Sin anticipar una valoración sobre la constitucionalidad concreta de cada una de las medidas, consideramos que reformas de esta profundidad merecen un debate parlamentario ordinario, con tiempo suficiente para valorar sus efectos económicos, jurídicos y sociales, así como el impacto que pueden tener sobre la oferta futura de vivienda de alquiler.
La seguridad jurídica es especialmente relevante en un mercado en el que las decisiones de inversión tienen horizontes de décadas. Modificar de manera continuada las condiciones aplicables a los contratos, ampliar obligatoriamente su duración o alterar las reglas de actualización de las rentas puede aumentar la percepción de riesgo de los propietarios y afectar a las decisiones sobre si una vivienda se mantiene o no dentro del mercado del alquiler.
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econocemos que el Real Decreto-ley incorpora también instrumentos destinados a ampliar la vivienda asequible, la promoción pública, la financiación y la construcción industrializada. Sin embargo, consideramos que estos instrumentos no sustituyen las reformas estructurales necesarias para incrementar de manera sostenida la oferta de vivienda.
En particular, siguen siendo imprescindibles políticas orientadas a aumentar el suelo disponible para construir, agilizar el planeamiento urbanístico, reducir los plazos de concesión de licencias, facilitar la rehabilitación y el cambio de uso cuando sea viable y generar un marco estable que permita recuperar la inversión privada en vivienda de alquiler.
La contradicción principal es clara: si el propio Gobierno reconoce que España necesita cientos de miles de nuevas viviendas, la respuesta a esta escasez no puede descansar fundamentalmente en regular cada vez más las viviendas que ya existen.
La política de vivienda necesita más oferta, más colaboración público-privada, más seguridad jurídica y una asunción efectiva por parte de las administraciones de sus responsabilidades en materia de vivienda social.
Ante la situación actual, reclamamos que el debate parlamentario sobre el Real Decreto-ley tenga en cuenta no solo sus objetivos inmediatos de protección de los arrendatarios, sino también los efectos que estas medidas pueden tener sobre la seguridad jurídica, el derecho de propiedad y, sobre todo, sobre la disponibilidad futura de viviendas de alquiler.
Adicionalmente, lamentamos que determinados pasajes del preámbulo del RDL 26/2026 utilicen un lenguaje más propio de la comunicación política que del rigor técnico y normativo exigible a una disposición publicada en el BOE.
Desde la Cambra de la Propietat de Girona y las Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya consideramos que el RDL 26/2026, en su redacción actual, profundiza en una orientación de la política de vivienda que ha incrementado las cargas y las limitaciones sobre los propietarios sin dar una respuesta suficiente al principal problema estructural del mercado: la falta de oferta.
Por este motivo, reclamamos a los grupos parlamentarios que afronten el trámite de convalidación con una valoración especialmente exigente de sus efectos sobre el derecho de propiedad, la seguridad jurídica, la inversión y la disponibilidad futura de viviendas de alquiler, y que tengan en cuenta que perseverar en una línea regulatoria que consideramos inadecuada y contraproducente puede contribuir a agravar los desequilibrios que se pretenden corregir.
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