La Generalitat determina que los propietarios de cinco viviendas o más sean considerados grandes tenedores

La Generalitat ya ha resuelto la cincuentena de alegaciones que ha recibido a raíz de la declaración del pasado 22 de junio, cuando se señalaron 140 municipios como zonas de mercado residencial tensionado con el objetivo de poder limitar el precio del alquiler. Las alegaciones presentadas por diferentes Cámaras de la Propiedad y por el Consejo General de Cámaras han sido desestimadas.

Las enmiendas que se han introducido en la memoria definitiva, que se ha enviado al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, son dos:

• Se reduce de “más de 10” a “5 o más” el número de inmuebles de uso residencial de propiedad que marcan, por ley, quién es un gran tenedor.
• Los promotores sociales no serán considerados grandes tenedores. Tampoco los promotores privados cuyo objeto social sea la promoción de inmuebles con protección oficial destinados a la venta y no al alquiler.

Con estos dos cambios, la memoria definitiva considera como gran tenedor a la persona física o jurídica propietaria de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial (en una zona tensionada) o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, a excepción de los promotores sociales.

La memoria definitiva ha sido firmada para que pueda ser aprobada y, por lo tanto, pueda entrar en vigor lo más rápido posible. Corresponde al ejecutivo español dar el visto bueno a la propuesta formulada desde Catalunya, analizar si se ajusta a la Ley Estatal de la Vivienda o si, por el contrario, se extralimita en determinados aspectos y, en caso de ser aceptada, deberá ser publicada en el BOE para su entrada en vigor.

Ante esta reducción del umbral para ser considerado gran tenedor, el número de grandes tenedores aumentará de manera significativa, ya que se estima que aproximadamente un 8% de todas las viviendas en alquiler pertenecen a propietarios con entre 6 y 10 inmuebles. Por lo tanto, es apropiado preguntarnos cuáles son las obligaciones que nos impone la normativa si somos titulares de 5 o más viviendas en una zona tensionada (si somos, por tanto, “grandes tenedores”).

Consecuencias jurídicas de ser considerado gran tenedor

Fundamentalmente se imponen a los grandes tenedores las siguientes obligaciones, que sin duda tienen un gran impacto en su derecho de propiedad:

1. Contención del precio del alquiler

El alquiler del nuevo contrato en áreas tensionadas no podrá superar el del contrato anterior más IPC que haya estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, ni tampoco el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

2. Limitaciones en la actualización del alquiler

En los contratos cuyo alquiler deba revisarse hasta el 31 de diciembre de 2023, se impone la obligación de pactar con el arrendatario la actualización, pero sin poder superar en ningún caso lo que establezca el Índice General de Competitividad (máximo 2%). Por lo tanto, las partes podrán acordar una actualización inferior a la que establezca el IGC, pero no superior a este índice.

Estas mismas normas serán aplicables cuando el alquiler se actualice en el período comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, pero en lugar del IGC, el límite del incremento de todos los alquileres no podrá exceder el 3%.

3. Obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer ciertas demandas judiciales.

Sigue en vigor la normativa en Cataluña que obliga al gran tenedor a ofrecer a los afectados, antes de presentar cualquier demanda de desahucio, una propuesta de alquiler social. Si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial.

4. Ampliación de la protección delante de situaciones de vulnerabilidad

Al ejercitar una acción de desahucio sobre la vivienda, el gran tenedor deberá pasar por el auténtico calvario del requisito de procedibilidad establecido en el artículo 439, apartados 6 y 7, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que exige obtener una serie de documentación previa respecto a la vulnerabilidad en este caso del deudor arrendatario y la exigencia de someterse a un procedimiento de conciliación o mediación que resulta absolutamente desproporcionado, considerando el auténtico sinsentido de un requisito que concluirá, evidentemente, de manera negativa, ya que para la reducción o condonación de rentas la ley ya permite esta vía de la condonación sin necesidad de recurrir a un procedimiento de mediación. Además, la extensión del plazo temporal de cinco meses que dura este procedimiento previo al ejercicio de la acción judicial retrasa, obviamente, la tramitación del procedimiento, ya que no se puede presentar la demanda de desahucio hasta que se hayan resuelto todas las exigencias documentales que operan como requisito de procedibilidad previo a la presentación y admisión de la demanda, dado que en caso de no aportarse estos documentos, el letrado de la administración de justicia no la admitirá.

5. Obligación de renovación del contrato de alquiler social obligatorio

En aquellos casos en los que ya exista un contrato de alquiler social, formalizado bajo la normativa sobre alquiler social obligatorio, y que lleguen al final de su plazo contractual, los arrendatarios tendrán derecho a que se les haga, por una única vez, un nuevo contrato en las condiciones que establece la ley, siempre que aquellos acrediten que continúan encontrándose dentro de los parámetros de exclusión. A tal efecto, el titular de la vivienda debe requerir a los afectados, al menos cuatro meses antes de la fecha en que expire el contrato, para que presenten la documentación acreditativa.