El Constitucional anula varios artículos del Decreto Ley 17/19, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

Estos días ha salido a muchos medios de comunicación la noticia de que el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional el Decreto Ley 17/19, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

La verdad es que, a falta aún del texto íntegro de la sentencia (que no ha sido aún publicada), lo que sabemos por la breve nota informativa emitida por el propio Tribunal Constitucional (nota 4/2021) es que se ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad en su día planteado contra aquella norma, declarando inconstitucionales algunos de sus artículos; en base a la inadecuación del instrumento normativo utilizado: el decreto ley.

Los argumentos que utilice el Tribunal Constitucional, sin duda, pueden ser relevantes para la resolución de otros recursos de inconstitucionalidad planteados contra otras disposiciones aprobadas posteriormente en Cataluña, y que afectan a los propietarios de inmuebles, a través del mismo instrumento normativo (decreto ley).

En concreto los artículos ahora anulados por inconstitucionales son:

A.- Los artes. 2.2., 2.3., 2.4., 2.5., 2.7, y 10.2 que introducían modificaciones a la ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, dirigidas fundamentalmente a facultar la administración para la adopción de medidas coercitivas e incluso expropiadores contra los propietarios de “viviendas vacías”:

• El art.2.2. introducía dentro de los supuestos en que se entendía que hay un incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda “que permanezcan desocupados de forma permanente e injustificada por un plazo de más de dos años. Ni la ocupación de estas viviendas sin título habilitante ni la transmisión de su titularidad no alteran la situación de incumplimiento de la función social de la propiedad “. Se introducía así los supuesto de los llamados “viviendas vacías” que facultaba a la Administración para adoptar una serie de medidas coercitivas contra los propietarios de tales viviendas vacías. Este añadido ahora se ha anulado.
• El arte. 2.3. añadía una supuesto en que se entendía que había un incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda cuando no se destinaba a residencia habitual y permanente de personas una vivienda de protección oficial o una vivienda reservado para el planeamiento urbanístico a este tipo de residencia.
• El arte. 2.4. establecía que en los dos supuestos anteriores suponían un incumplimiento del deber de propiedad de las edificaciones de dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
• El arte. 2.5. introducía que las administraciones podían declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas cuando, requeridos los propietarios para que adoptaran las medidas necesarias para cumplir con dicha función, estos incumplían el requerimiento en el plazo establecido, pudiendo conllevar la adopción de medidas de ejecución forzosa que la legislación en materia de vivienda o de los solo establece, incluyendo la expropiación forzosa en los casos establecidos legalmente.
• El arte. 2.7 asimilaba la situación de vivienda vacía la de edificios inacabados con destino final a vivienda, con más del 80% de las obras de construcción ejecutadas, después de que hayan transcurrido más de dos años desde la finalización del plazo máximo para acabarlos.
  Finalmente el art. 02:10 preveía que la resolución en que se requiriera a propietarios personas jurídicas privadas para que adoptara las medidas necesarias para poner fin a la situación de desempleo y destinara los inmuebles a vivienda, la tenía que advertir que si no se ocupaba legalmente y efectiva en el plazo establecido, se podría exigir la ejecución forzosa de las medidas requeridas mediante la imposición de una multa coercitiva de mil euros por cada vivienda por lapsos de tiempo de un mes mientras permanezcan desempleados, con un importe máximo total del 50 por ciento del precio estimado de la vivienda. También añadía que esta resolución debe incluir la posibilidad de declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad a efectos de iniciar el procedimiento para su expropiación forzosa. Y finalmente se preveía que “en el caso de transmisión de la vivienda, el nuevo propietario se subroga en la posición del anterior a efectos de asumir las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad, con independencia de cuándo se inició el desempleo “.

B.- Los artes. 5.5, 5.6, 5.7 que modificaban Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, que preveían la cesión forzosa de viviendas vacío, el obligación de renovar alquiler sociales, la obligación de los grandes tenedores de ofrecer alquileres sociales antes de interponer demandas judiciales en determinantes casos, la duración mínima del alquileres sociales y la inclusión de las personas físicas dentro del concepto de gran tenedor:

• El art. 5.5 preveía que la administración podía iniciar un procedimiento para resolver la cesión obligatoria de viviendas, por un período de tres años, para incorporarlos al Fondo de viviendas de alquiler para políticas sociales, en el caso de viviendas vacías que sean propiedad de personas jurídicas y siempre que el propietario hubiera incumplido el requerimiento para que la vivienda fuera ocupado legalmente para constituir la residencia de las personas, no acreditando empleo en un plazo máximo de un mes. VIEMA que esta anulación se consiguiente con la de los artículos de la Ley 18/2007 antes comentados
• El arte. 5.6 establecía una obligación de renovar los alquiler sociales obligatorios en llegar al fin del plazo contractual establecido. Así los inquilinos tenían derecho a la formalización, por una sola vez, de un nuevo contrato con la duración establecida legalmente, siempre que continuaran dentro de los parámetros de exclusión residencial y así lo acreditase.
• El arte. 5.7. hacía extensiva la obligación de los propietarios grandes tenedores (o personas jurídicas que hubiera adquirido después del 30 de abril de 2008 viviendas provenientes de ejecuciones hipotecarias o de acuerdos de compensación o dación por imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario). de ofrecer un alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y en las demandas de desahucio siguientes:
  • a) Por vencimiento de la duración del contrato (la propuesta de alquiler social era en este caso exigible durante un período de 3 años contados a partir de la entrada en vigor del Decreto Ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda).
  • b) En casos de empleo si el demandado tenía la condición de gran tenedor si:
    • 1º. Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala (41.1.a de la Ley 18/2007).
    • 2º. Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto Ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar la acceso a la vivienda.
    • 3º. Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojo social en los últimos dos años ofrecida por cualquier administración pública
    • 4º Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.

Igualmente preveía que la duración mínima de los contratos de alquiler social debía ser la prevista por la LAU: 5 años para personas físicas y 7 para personas jurídicas.

Finalmente preveía la inclusión dentro del concepto de gran tenedor de los fondos de capital riesgo o titulación de activos y las personas físicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas. Así pues, con la anulación de este artículo, las personas físicas quedarían fuera de concepto de gran tenedor.

Respecto a la obligación de los grandes tenedores de ofrecer un alquiler social antes de poder interponer demandas de desahucio hay que tener en cuenta que el único que se ha declarado inconstitucional es la extensión a las demandas de desahucio por vencimiento de contrato o en el casos de empleo descritos, pero sigue vigente en relación a las demandas desahucio por impago de alquiler (sin perjuicio de que, como ya comentamos en su día, las Audiencias Provinciales de Girona y Barcelona dictaron unos acuerdos de unificación de criterios en virtud de los cuales entendieron que esta normativa el que establecía eran requisitos administrativos pero no procesales, y por tanto no impedían sacar adelante las demandas, sin perjuicio de las sanciones que la administración impusiera por aquel incumplimiento administrativo).

C.- Finalmente anulan los artes 6.3, 6.6 que modificaban la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, que concedía facultades expropiadores de viviendas a las administraciones en determinados casos, y obligaba a los grandes tenedores de viviendas vacías al realojamiento de los ocupantes.

• El arte. 6.3 atribuía facultades expropiadores forzosas de vivienda a la administración a efectos de dotarse de un parque social de viviendas asequibles de alquiler para atender con carácter preferente las necesidades de vivienda de las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial, en determinados casos.
• El arte. 6.6. obligaba a ofrecer a los ocupantes que se encontraran en situación de riesgo el realojo en una vivienda de su titularidad, en régimen de alquiler y por un plazo igual a la duración mínima prevista pe la LAU, los adquirentes de las viviendas y los instantes de los procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de otro tipo derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de rentas de alquiler que, al mismo tiempo, fueran, de acuerdo con la Ley 24/2015, grandes tenedores titulares de viviendas inscritos en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritos, o personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritos en el Registro en primera o ulteriores transmisiones

D.- Finalmente se declara inconstitucional la disposición transitoria primera que preveía que la obligación de ofrecer un alquiler social antes de iniciar un alquiler social en los casos que establecía en el arte. 5.7 también era aplicable a los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la norma y todavía en tramitación.

El TC entiende que todas estas medidas y modificaciones de leyes no pueden introducirse a través de un decreto ley, y por tanto las declara inconstitucionales y las anula.