Aspectos fundamentales de la nueva ley estatal para el derecho a la vivienda

El Consejo de Ministros aprobó a principios de año el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que actualmente se está tramitando por el procedimiento de urgencia en las Cortes Generales, previéndose que su aprobación podría tener lugar antes de fin de año. Esta futura Ley estatal para el Derecho a la Vivienda incorporará sistemas de contención de rentas, penalizará a las viviendas desocupadas y adoptará medidas relativas al régimen de vivienda protegida.

Las principales medidas que previsiblemente resultarán aplicables a partir de la entrada en vigor de la futura Ley de la Vivienda son las siguientes:

Parque público de vivienda
Con la futura Ley no podrá volver a enajenarse el parque público de vivienda social, que será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección. Se establece que el parque público de vivienda sólo podrá enajenarse a otras Administraciones oa personas jurídicas sin ánimo de lucro.

Calificación indefinida de la vivienda protegida
Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, como mínimo, un período de treinta años. Se fijan a escala estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de treinta años.

Medidas relativas a la reserva de vivienda protegida
Se introducen medidas para garantizar que la calificación de un suelo como reserva para vivienda de protección pública no pueda modificarse salvo casos excepcionales y justificados en el correspondiente instrumento urbanístico. Asimismo, se establece que la legislación urbanística o de ordenación territorial deberá establecer el porcentaje que deberá destinarse a vivienda protegida para alquilar, que no podrá ser inferior al 50%. En relación con los suelos urbanizados, se habilita la posibilidad de establecer en la legislación urbanística una reserva del 30% para vivienda protegida en suelo urbanizado no sometido a reforma o renovación de la urbanización, debiéndose articular mecanismos de compensación .

Introducción del concepto de “vivienda asequible incentivada”
Se introduce una nueva figura de viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector, a cuyos titulares la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de otros tipos, a cambio de destinarlos a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos o cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas que por su nivel de ingresos no pueden acceder a una vivienda a precio de mercado.

Declaración de zonas tensadas
En línea con la normativa existente en Cataluña, las comunidades autónomas podrán declarar zonas de mercado residencial tensado, estableciéndose en la norma estatal un procedimiento de declaración basado en criterios objetivos que determinará la aplicación de diferentes medidas encaminadas a aminorar los precios del alquiler en estas zonas. La declaración de zonas tensadas requerirá la elaboración de una memoria que justifique la existencia de un riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda en estas zonas para producirse diversas circunstancias, tales como que la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares y que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya subido en la zona, en los últimos 5 años, más de 5 puntos por encima del IPC autonómico.

Mecanismos de contención de los precios del alquiler
En los nuevos contratos que se firmen en zonas tensadas, la renta no podrá superar la del contrato anterior más IPC, salvo determinados supuestos en los que se podrá incrementar en un máximo de un 10% si en los dos años anteriores se han ejecutado obras que supongan un ahorro energético o que mejoren la accesibilidad, o si el plazo de duración del nuevo contrato es de diez o más años. Cuando el propietario sea un gran tenedor, la renta del nuevo contrato en áreas tensadas estará limitada por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Esta regulación se aplicará a los contratos que se firmen transcurridos dieciocho meses desde la entrada en vigor de la futura Ley, siempre que se hubiera aprobado el sistema de índices.

Prórroga de contratos en zonas tensadas
Se modifica el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamiento de vivienda de zonas tensadas, de modo que a la finalización del contrato se establece la posibilidad de que el inquilino se pueda acoger a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un período máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones que el contrato en vigor.