Reforma normativa per facilitar l’extinció dels censos emfitèutics

Concepte i funció de l’emfiteusi

No són pocs els casos encara en què un propietari, quan es planteja vendre la seva propietat, demana una nota simple al registre i, per sorpresa seva, es troba que apareix que la seva propietat està gravada amb un cens emfitèutic.

El cens emfitèutic (o emfiteusi) consisteix en una figura jurídica que va tenir una considerable incidència econòmica i social a Catalunya, i no només en l’àmbit agrari sinó també en el món urbà, i Girona no va ser una excepció. En un temps e n què no existia el que avui dia coneixem com finançament o préstecs hipotecaris, la figura de cens emfitèutic era una figura utilitzada per obtenir el referit finançament. Per mitjà del cens emfitèutic, una persona (censualista) cedia a l’altra (censatari o emfiteuta), uns terrenys, en general erms, a perpetuïtat o per un llarg termini, a canvi del pagament d’una pensió, que acostumava a ser anual, amb el compromís de l’emfiteuta de millorar-los i obtenir-ne el millor i màxim aprofitament.

D’aquesta forma, i a grans trets, es va finançar la construcció de moltes edificacions que ara coneixem com per exemple l’Eixample, ubicació que fins llavors estava totalment lliure de construccions. Si bé en els seus orígens, el censualista de les terres no es desprenia de la seva propietat, donant lloc a una mena de domini dividit de la terra, on el censualista era el titular de l’anomenat “domini directe” i el censatari o emfiteuta el del “domini útil”, que venia a ser una barreja de facultats d’ús i gaudi a cavall entre les de l’usufructuari i el llogater d’un immoble, amb els anys i l’aprovació de la Llei de 31 de desembre de 1945, es va configurar l’emfiteuta com el veritable propietari de la finca, amb la natural conseqüència d’atribuir al censualista un dret real amb les facultats de cobrar la pensió, percebre lluïsme (quantitat que té dret a exigir el censualista per cada transmissió de la finca per part de l’emfiteuta), i el dret de fadiga (dret del censualista de quedar-se la finca emfitèutica pel mateix preu amb preferència a qualsevol tercer).

Amb el pas del temps, el cens emfitèutic va anar perdent importància i pràcticament quedant en desús la seva constitució en l’actualitat. No obstant això, com dèiem a l’inici de l’article, encara hi ha moltes finques que es troben gravades amb un cens emfitèutic, i la principal qüestió pràctica que es planteja avui dia és la de la seva possible supressió o extinció, el que tècnicament coneixem com la seva redempció.

Redempció de l’emfiteusi

A partir de la Llei de 31 de desembre de 1945, es va establir el principi que eren redimibles totes les emfiteusis catalanes, a voluntat de l’emfiteuta,  i es van establir unes regles per valorar els drets redimibles i determinar l’import de redempció.

Posteriorment, amb l’aprovació de la Llei 6/1990 de 16 de març de 1990, el legislador català va determinar i aclarir l’import de redempció dels censos. El principal criteri de redempció dels censos emfitèutics o amb domini  era haver d’abonar al censualista (per l’extinció dels drets de lluïsme, fadiga i altres inherents al domini) la suma equivalent a un lluïsme, més una altra 1/40 ava part d’un altre lluïsme per cada any que hagués transcorregut des de l’última transmissió onerosa de l’immoble en qüestió, sense que en cap cas l’import hagués de superar l’equivalent a dos lluïsmes. El lluïsme tenia una participació diferent segons els territoris, habitualment un 2% del valor de mercat de l’immoble, tret que en el títol de constitució s’hagués establert un altre percentatge. Per tant, redimir un cens emfitèutic d’un immoble podia suposar perfectament, després de la Llei de Censos de 1990, haver d’abonar al censualista un import equivalent al 4% (els dos lluïsmes a raó d’un 2% cadascun) del valor de mercat de la finca gravada.

L’any 2006, amb l’aprovació del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, es va disminuir lleugerament el cost econòmic per redimir els censos emfitèutics, en introduir la norma que el preu de la finca, a efectes de redempció, si no hi havia acord entre el censualista i el censatari, seria el valor cadastral de la finca en aquell moment.

Amb tot, aquesta darrera modificació no va aconseguir la finalitat buscada de facilitar la redempció dels censos perquè continuava quedant sense resoldre, a la pràctica ,el problema per a l’extinció d’aquesta càrrega en el Registre de la Propietat, que era la necessitat de l’atorgament d’escriptura pública de redempció per part del censualista (amb els problemes per a localitzar-lo, que anés a signar l’escriptura al notari, etc.). Són aquests problemes pràctics els que ara pretén resoldre la modificació normativa introduïda per la Llei 3/2023, de 16 de març, facilitant la redempció/extinció dels censos emfitèutics (no dels vitalicis).

La redempció a partir del 18 de març de 2023

Al DOGC del dia 17 de març de 2023 es va publicar la Llei 3/2023, de 16 de març, que en el seu art. 93 modifica la Llei 5/2006, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, introduint una Disposició Transitòria (la 22ª), en què es recullen es preveu que tots els censos, siguin de la classe que siguin, excepte els vitalicis, constituïts d’acord amb la legislació anterior a la Llei 6/1990, dels quals s’hagi acreditat la vigència, poden ser extingits pel censatari mitjançant la redempció, siguin quines siguin les condicions pactades en el títol de constitució, i n’estableix les noves normes de redempció:

• Ha de comprendre necessàriament la pensió i els altres drets inherents al cens.
• S’ha de formalitzar en escriptura pública, però aquesta (si no es fa de mutu acord entre les parts) ha de ser atorgada unilateralment per censatari, complint aquestes regles, i fent el dipòsit notarial de l’import a disposició de les persones titulars
• Al censualista li correspon un preu de redempció de l’1% del valor cadastral de la finca més un altre 1% addicional si el dret de lluïsme està inscrit en el Registre de la Propietat.
• L’import de redempció s’abonarà en diners i al comptat o mitjançant el seu dipòsit notarial a disposició del censualista.

Aquesta reforma legal facilita la redempció, ja que el censatari queda facultat per atorgar unilateralment l’escriptura de redempció, consignant a la notaria a disposició del censalista un 2% del valor cadastral de l’immoble.

Com sempre, recordeu que els serveis Jurídics de la Cambra de la Propietat estan a disposició dels socis per a resoldre els dubtes i/o, si s’escau, fer les gestions que siguin procedents per aconseguir la redempció o cancel·lació dels censos de les vostres finques.