Quines despeses es pot deduir el propietari d’un habitatge llogat?

Durant aquesta campanya de la declaració de la Renda 2022, és important conèixer les despeses que un propietari d’un o més béns immobles destinats a lloguer es pot deduir. Un dels conceptes que s’han de declarar són els ingressos econòmics derivats del lloguer d’aquests immobles, declaració que s’ha de realitzar a la secció “Rendiments del capital immobiliari“.

En cas que el lloguer sigui considerat una activitat econòmica, els ingressos obtinguts són classificats com a rendiments de l’activitat, no com a rendiments del capital immobiliari. A aquests efectes, s’entén que l’arrendament es porta a terme com activitat econòmica quan va acompanyat de serveis propis de la indústria hotelera (neteja, canvi de roba, restauració, etc.) i també quan, per a l’ordenació d’aquesta, s’utilitzi, almenys, una persona, empleada amb contracte laboral i a jornada completa.

Càlcul dels rendiments procedents de l’arrendament

En la declaració de la Renda, s’han de declarar tots els pagaments que hagi d’assolir el propietari de l’immoble – no s’inclou l’IVA -, és a dir, les despeses, serveis, comunitat, l’impost sobre béns immobles (IBI)…  A aquestes quantitats percebudes, s’han de descomptar les despeses que es poden deduir per l’arrendament, donant com a resultat el rendiment net.

És important tenir en compte que cada immoble s’ha de declarar de forma individual, tot tenint en compte que les despeses no poden superar els ingressos obtinguts, doncs si fos així el resultat seria negatiu. Si això succeís en algun cas, el rendiment net seria 0.

Despeses deduïbles

Existeix la possibilitat de deduir totes aquelles despeses que es poden acreditar com a necessàries per a l’obtenció dels rendiments com, per exemple:

• Despeses de comunitat ordinàries
• Despeses d’administració, vigilància, porteria i cura de jardins
• Impostos i taxes com l’IBI, les taxes de recollida d’escombraries, enllumenat, contribucions especials, etc.
• Interessos d’hipoteca (mai el principal de la quota)
• Despeses de reparació i conservació (pintura, reparació d’instal·lacions elèctriques …) i despeses de substitució d’elements preexistents (instal·lacions de calefacció, ascensor, portes de seguretat, etc.)
• Assegurances de l’immoble: llar, impagament de lloguer, RC, etc.
• Amortització de l’immoble: comptabilitzant el 3% del valor més gran entre el valor d’adquisició exclòs el valor del sòl i el valor cadastral, exclòs també el valor del sòl. En cas de lloguer de mobles juntament amb l’immoble, prendrem el 10% del valor dels mobles.
• Despeses ocasionades per la formalització del contracte d’arrendament, subarrendament, cessió o constitució de drets, així com les despeses de defensa de caràcter jurídic relatives als béns, drets o rendiments.

Com s’ha de declarar quan hi ha impagaments dels llogaters

En cas que l’inquilí no realitzi els pertinents pagaments del lloguer, el propietari té igualment l’obligació de declarar els ingressos encara que no els hagi rebut. No obstant, la llei possibilita la deducció de l’import no adquirit mitjançant el concepte “saldo de dubtós cobrament”.

Aquesta deducció es pot aplicar en dos casos:

• Quan han transcorregut més de sis mesos entre la primera reclamació i el 31 de desembre de 2022 i no s’hagués produït una renovació de crèdit.
• Quan l’inquilí es trobi en situació de concurs.

Quan un saldo dubtós és cobrat després de la seva deducció, es computa com a ingrés en l’exercici en què es produeixi aquest cobrament.

En cas d’un lloguer destinat a habitatge habitual, la reducció és del 60%

Un dels grans beneficis de lloguer d’habitatge habitual és que compta amb una bonificació del 60% del rendiment econòmic net del pis, és a dir, que només s’ha de pagar IRPF sobre el 40% del rendiment net del lloguer. Aquesta reducció no s’aplica al lloguer d’immobles de temporada, pisos turístics, oficines, locals comercials, garatges…

Finalment, cal comentar que l’última Llei 12/2023, que ha entrat en vigor aquest 24 de maig, pel dret a l’habitatge disminueix la reducció del rendiment net positiu del 60% al 50% a partir de l’1 de gener del 2024 per als contractes que es formalitzin després del 26 de maig de 2023. Però també permet que aquesta reducció del 50% es pugui incrementar del 60% fins al 90% en funció de diversos criteris. La nova Llei permet les següents reduccions en els següents casos:

• Reducció del 90%: Quan el propietari formalitza un nou contracte d’arrendament en una àrea residencial tensa i la renda inicial és més d’un 5% inferior a l’últim lloguer del contracte anterior.
• Reducció del 70%: Quan el propietari lloga per primera vegada un habitatge en una àrea residencial tensa i el llogater té entre 18 i 35 anys. Aquesta reducció s’aplica si l’habitatge és llogat a l’administració o a entitats sense ànim de lucre, si està destinat al lloguer social amb un preu inferior al fixat pel programa d’ajuts al lloguer del pla estatal d’habitatge, o si s’utilitza per allotjar persones en situació de vulnerabilitat econòmica. També s’aplica si l’habitatge està sota algun programa públic d’habitatge o qualificació que limiti el lloguer.
• Reducció del 60%: S’aplica quan s’han realitzat obres de rehabilitació a l’habitatge en els dos anys anteriors a la signatura del contracte d’arrendament.