Pisos turístics en comunitats de propietaris

La majoria de comunitats de propietaris es neguen a què es destinin els habitatges de l’edifici a ús turístic per les molèsties que poden arribar a ocasionar aquest tipus d’activitats.

Perquè un propietari pugui destinar el seu immoble a fins turístics haurà de respectar el que estableixi el Títol Constitutiu, que pot contenir prohibicions del destí dels habitatges o locals. Referent a això, el fet que en el Títol s’indiqui que els pisos sols es poden destinar a “habitatge”, no significa que el propietari no pugui arrendar el mateix, bé amb caràcter fix, temporal, de temporada o turístic.

La Comunitat pot incloure una clàusula en els estatuts que prohibeixi els apartaments turístics, mitjançant acord comunitari, que haurà d’inscriure’s en el Registre de la Propietat perquè sigui oposable a tercers. Ara bé, aquest acord no podrà tenir efectes retroactius, de tal manera que aquest tipus d’activitats que ja s’estiguin desenvolupant en la finca no podran limitar-se d’aquesta manera.

Per a l’aprovació de l’acord que limiti el lloguer turístic, n’hi ha prou amb el vot de les quatre cinquenes parts del total de propietaris que representin les quatre cinquenes parts de les quotes de participció.

Quins passos ha de donar la Comunitat per a prohibir el lloguer turístic?
En primer lloc, ha de convocar una Junta de Propietaris i en l’ordre del dia ha de constar l’acord de prohibició del destí de l’habitatge com a lloguer turístic. En la Junta es procedirà a la votació, que haurà d’aconseguir el quòrum anteriorment exposat. Celebrada la Junta, s’haurà de notificar –preferentment de manera fefaent– als absents, que tindran un termini de 30 dies per a comunicar la seva intenció de vot; en cas que no diguin res en aquest període, es considera que s’adhereixen a l’acord de la Junta. Aconseguides les majories necessàries, l’acord és executiu, però s’haurà d’inscriure en el Registre perquè sigui oposable a tercers.

S’aconsella consultar abans amb el notari i el registrador, a fi de redactar el certificat que ha d’expedir el secretari, per a evitar que posteriorment hi hagi problemes i per a l’obligada inscripció registral, ja que si això no es duu a terme no obligarà als nous propietaris.

Si amb anterioritat a l’acord un propietari ja realitzava aquesta activitat, l’acord el vincula?
No, l’acord pel qual es prohibeix el destí com a arrendament turístic no té efectes retroactius, i només vincularà a nous adquirents i a comuners que pretenguessin destinar-ho a aquesta activitat.

Si, conforme a tot l’exposat, es permet el lloguer turístic i aquest genera molèsties als propietaris, què pot fer la Comunitat?
L’art. 7.2 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) regula l’acció de cessació en les Comunitats de Propietaris per activitats molestes, prohibides i insalubres. Aquesta és la via més adequada per a aconseguir la no continuïtat de l’arrendament, però aquesta situació ha de quedar ben provada en via judicial, doncs, tal com va indicar la Sentència TSJ Catalunya, Sala civil i Penal, Secció 1a, 37/2016, de 19 de maig, no pot concloure’s en abstracte que l’existència d’habitatges d’ús turístic suposi una activitat contrària a la convivència normal en la Comunitat, sinó que és necessari un ús anòmal o antisocial, que haurà de ser analitzat cas per cas.

Quins passos ha de donar la Comunitat per a exercitar l’acció de cessació?
En primer lloc, amb caràcter previ i obligatori, el requeriment del President, a iniciativa pròpia o de qualsevol dels propietaris o ocupants, sol·licitant la immediata cessació d’aquestes activitats, amb advertiment en cas contrari d’iniciar accions judicials. Si l’infractor persisteix, el President, prèvia autorització de la Junta, podrà presentar acció de cessació. Juntament amb la demanda, s’haurà d’aportar el requeriment fefaent, l’acord de la Junta i tots els mitjans de prova disponibles. Es podrà sol·licitar, com a mesures cautelars, qualsevol actuació que permeti assegurar l’efectivitat de l’ordre de cessació.

Quins efectes pot tenir la demanda estimatòria?
Tot dependrà del que es demani en la demanda, però donat l’abast de l’acció de cessació de l’art. 7.2 LPH, es podrà acordar la cessació definitiva de l’activitat i la pertinent indemnització de danys i perjudicis, i quan escaigui la privació del dret de l’ús de l’habitatge o local per un temps no superior a tres anys. Si l’infractor no fos el propietari, la sentència podrà declarar extingits definitivament tots els seus drets relatius a l’habitatge o local, així com el seu immediat llançament, encara que aquest últim supòsit resulta difícil d’aconseguir.

Si el destí com a lloguer vacacional està prohibit en els estatuts i el propietari segueix amb l’activitat, què pot fer la Comunitat?
Haurà de seguir els mateixos tràmits anteriorment indicats, perquè l’acció de cessació de l’art. 7.2 LPH és aplicable tant a activitats molestes com a les prohibides per les normes de la Comunitat.