Pot el llogater deixar el local abans no acabi el contracte? Aquesta és una pregunta que molts propietaris s’han fet quan valoren pros i contres de posar un local en lloguer. Avui respondrem aquesta pregunta.
La Llei d’Arrendaments Urbans, 29/1994, regula els arrendaments d’habitatges i els de locals. Pel que fa als arrendaments d’habitatges, la Llei determina quines són les conseqüències de la resolució anticipada del contracte per part de l’arrendatari. En el cas dels arrendaments de locals de negoci, però, el que preveu la Llei és que les parts s’hauran d’atendre a allò que varen acordar quan van fer fer el contracte d’arrendament.
Uns dels problemes en l’aplicació de la Llei sorgia quan en un arrendament de local de negoci les parts no havien previst les conseqüències de la resolució anticipada o quan, tot hi haver-les previst, la clàusula esdevenia nul·la per què la seva redacció era confosa i no s’entenia el que les parts volien dir, o per qualsevol altra causa. En tots aquesta casos els tribunals venien aplicant, per analogia, la mateixa solució que la Llei d’Arrendaments Urbans havia previst per l’arrendament d’habitatges, on es permet que una vegada transcorreguts sis mesos de contracte l’arrendatari el pugui resoldre en qualsevol moment avisant l’arrendador amb trenta dies d’antelació.
No obstant això, aquest criteri sembla haver canviat arran de la Sentència de la Sala Civil del Tribunal Suprem de 3 d’octubre 2017 en la qual el Tribunal ha declarat que en cas de resolució anticipada del contracte d’arrendament de local de negoci les parts s’hauran d’acollir al que haguessin pactat. En cas que no haguessin pactat res, s’haurà de complir íntegrament el termini previst en el contracte sense que es pugui aplicar per analogia el previst per a l’arrendament d’habitatges. Els magistrats classifiquen els supòsits que es poden produir.:
· Si en el contracte hi consta que la part arrendatària pot rescindir el contracte abans del venciment pagant a l’arrendador una quantitat en concepte de penalització. En aquest cas el jutjat podria acordar una reducció de penalització si considerés que en cas contrari l’arrendador s’enriquiria injustament.
· Si en el contracte no hi constés que la part arrendatària pugui resoldre el contracte anticipadament i, no obstant això, reclamés la seva finalització anticipada:
a) En cas que la part arrendadora s’hi oposés i exigís el compliment del contracte, el jutjat hauria d’obligar l’arrendatari a pagar totes les rendes fins a la finalització del contracte.
b) En cas que la part arrendadora s’avingués a extingir anticipadament el contracte, però exigís una indemnització pels danys i perjudicis soferts, l’arrendadora hauria d’acreditar quin perjudici econòmic li ocasiona la resolució anticipada del contracte (lucre cessant) i el jutjat podrà reduir (moderar) la indemnització si considerés que no està prou justificada la quantitat reclamada.
Per tant, en el cas d’arrendaments de locals de negoci, davant un eventual desistiment unilateral de l’arrendatari, haurem d’analitzar detingudament la redacció del contracte per saber en quin supòsit ens trobem, donat que les conseqüències són molt diferents en un i altre cas.
La inauguració d’aquesta exposició tindrà lloc aquest divendres 7 de febrer a les 19 h, i es podrà visitar a la seu de la Cambra, al carrer Ciutadans, 12, de Girona, fins al 28 de febrer, de dilluns a divendres de 16 h a 19 h. Aquesta exhibició està organitzada pels Amics del Museu d’Art […]
...
Des del 30 de gener ja està en vigor el nou Decret de mesures urgents en matèria de contenció de rendes que implica noves sancions establertes per la vulneració dels imports regulats dels lloguers d’habitatge habitual a Catalunya, així com per incomplir les obligacions en matèria de publicitat, oferta i contractació. Les modificacions que comporta […]
...
Fa 11 anys que no es destinen recursos de l’Estat a la promoció de nous habitatges de protecció oficial (HPO). La Càtedra d’Empresa “Habitatge i Futur” de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE) ha publicat el seu sisè Policy Brief titulat “L’Habitatge protegit a Catalunya: Un […]
...
La resposta és sí, és completament legal vendre un pis llogat. I, a més, és una pràctica força comuna. Tot i això, existeixen algunes normes que el propietari ha de conèixer abans de posar en venda un habitatge llogat prèviament. És legal vendre un pis que està llogat? Segons la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), els […]
...