Llogar un habitatge. Quines consideracions s’han de tenir en compte a l’hora d’escollir un llogater?

Si s’està pensant a llogar un habitatge, és essencial prendre totes les precaucions possibles que permet la legislació vigent, ja que la morositat en el mercat del lloguer pot constituir un greu problema més greu per als arrendadors. Per tant, resulta necessari ressaltar que, en cas d’incompliment de l’arrendatari de les seves obligacions econòmiques, l’únic remei de què disposa l’arrendador és la interposició d’una demanda judicial que es pot estendre més enllà dels 2 anys, segons la casuística que sorgeixi en el procediment judicial.

Tampoc resulta baladí prestar atenció a l’estat en què l’arrendador troba l’immoble arrendat i en els possibles  desperfectes qui hi hagi (pintura malmesa, forats a les parets o mobiliari trencat…).

Així doncs, convé seguir els següents consells a l’hora d’escollir un llogater i de realitzar el contracte de lloguer:

1. Redacció d’un contracte d’arrendament ajustat a la llei.

És important la redacció d’un contracte d’arrendament que reculli, d’acord amb la legislació vigent, les clàusules contractuals en relació als drets i obligacions de cadascuna de les parts: el que resta prohibit, les obligacions de pagament puntual de la renda, etc. El contracte no pot incloure clàusules abusives no permeses per la llei, però sí que pot recollir, entre d’altres, l’obligació per l’arrendatari de conservar i mantenir l’habitatge amb la diligència deguda. S’ha d’especificar així mateix els domicilis a efectes de comunicacions.

2. Inventari dels béns existents a l’immoble.

S’ha de redactar un inventari, tant de les instal·lacions, estat dels terres, electrodomèstics o mobiliari, i adjuntar un detallat reportatge fotogràfic de l’habitatge, de les instal·lacions i els mobles. Aquest inventari haurà d’anar signat tant per l’arrendador com per l’arrendatari. El reportatge fotogràfic permetrà a l’arrendador acreditar els possibles desperfectes existents a l’habitatge una vegada finalitzada la vigència del contracte.

3. Anàlisi de solvència de l’arrendatari.

Resulta convenient demanar documentació acreditativa per tal d’esbrinar si el possible arrendatari té els ingressos suficients per afrontar l’import de l’arrendament. No obstant això, molts propietaris contracten una assegurança d’impagament de lloguers que proporciona una protecció pels arrendadors contra els possibles impagaments dels lloguers i que cobreix les despeses del possible procediment judicial i els desperfectes ocasionats a l’habitatge  per “actes vandàlics”. Consulta el nostre servei Assegurances de lloguers que cobreix els riscos que poden sorgir a l’hora de llogar un habitatge.

4. Perfil de l’arrendatari.

El perfil de l’arrendatari ha d’ajustar-se a les necessitats de l’arrendador. Hi ha arrendadors que prefereixen contractes de curta durada, els anomenats contractes de temporada, idonis per a estudiants, desplaçats laborals, etc. Altres prefereixen contractes més llargs i estables amb perfils com un matrimoni o una parella sense fills. Cal tenir en compte altres consideracions com si s’accepten o no mascotes al pis. L’arrendador, d’aquesta forma, podrà excloure de la selecció a aquells aspirants que no s’ajustin a les seves preferències.

5. Fiança i altres garanties.

La Llei d’Arrendaments Urbans indica que serà obligatòria la prestació d’una fiança, equivalent a una mensualitat de la renda del lloguer, en els supòsits d’arrendaments d’habitatge. Faculta així mateix a l’arrendador perquè pugui sol·licitar de l’arrendatari el pagament o dipòsit d’altres garanties addicionals: aval bancari, diners, avaladors solidaris, etc. La garantia addicional no  podrà superar  dues mensualitats de la renda del lloguer quan es tracta de contractes que tinguin un límit de 5 anys. Si l’arrendador prefereix disposar de més quantia com a garantia, el contracte haurà de tenir una durada superior a 5 anys. La referència a 5 anys es realitza sempre que l’arrendador és persona física. Si l’arrendador és persona jurídica la durada mínima serà de 7 anys.

6. Obligacions legals.

Per evitar ser sancionat, la concertació d’un arrendament ha de complir amb les obligacions legalment establertes: l’habitatge ha de disposar de Cèdula d’Habitabilitat vigent, i de Certificat d’Eficiència Energètica, en el contracte hi ha de constar el preu de referència dels lloguers que publica la Generalitat. Altres obligacions son el dipòsit obligatori de la fiança al Incasol i presentar la declaració del Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, actualment amb cost zero pels contractes d’habitatge habitual. Per a més informació, consulta el nostre apartat de Fiances / ITP.