Els contractes per llogar un habitatge a estudiants, requisits

Ja han passat algunes setmanes des que va començar el curs universitari, els Cicles Superiors, els post-graus, els màsters… Molts joves, i alguns de no tant, ja han afrontat un primer tram del curs acadèmic. En alguns casos, aquest inici suposa el començament d’una nova vida que s’enceta amb la recerca d’un habitatge de lloguer per a estudiants.

En el cas que ens ocupa, ens centrem en els joves que lloguen un pis per al curs 2017/18; un lloguer que en la majoria dels casos arribarà fins al juny o juliol de l’any vinent. Davant d’aquesta situació als propietaris se’ls presenten un seguit de preguntes: som davant d’un contracte d’arrendament urbà? La seva qualificació serà d’habitatge o d’un ús diferent?

La resposta és clara si tenim en compte l’actual Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) 29/1994, de 24 de novembre. La distinció apareix prevista en els articles 2 i 3 d’aquest precepte legal. L’art. 2 indica que “es considera arrendament d’habitatge l’arrendament que recau sobre una edificació habitable la destinació primordial de la qual sigui satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari”. Per tant, si lloguem un pis a un o diversos estudiants, aquesta condició de “permanència” mai no tindrà la qualificació d’habitatge, sinó d’arrendament d’ús diferent del d’habitatge, que es troba regulat en l’art. 3, el qual diu:

1. “Es considera arrendament per a ús diferent del d’habitatge l’arrendament que, tot i recaure sobre una edificació, té com a destinació primordial una de diferent de la que estableix l’article anterior”.

2. “Especialment, tindran aquesta consideració els arrendaments de finques urbanes subscrits per temporada, sigui aquesta d’estiu o qualsevol altra (…)”.

És a dir, ens trobem davant d’un contracte d’arrendament de temporada i, tal com estableix l’apartat 3 de l’article 4 de la LAU, es regirà per la voluntat de les parts o pel que disposa el títol III de l’esmentada Llei i, supletòriament, pel que disposa el Codi Civil.

És important no burlar la Llei amb la signatura reiterada de contractes de temporada per evitar el termini de durada mínima de tres anys que estableix l’apartat 1 de l’article 9 de la LAU. Aquesta actuació suposaria un frau, que es podria demostrar amb la prova suficient que la residència era permanent i la situació era coneguda en signar el contracte. En aquest cas, les clàusules haurien de ser declarades nul·les, d’acord amb els arts. 2 i 6 de l’esmentada Llei.

Qui signa aquest contracte de temporada? Aquest és un fet rellevant, atès que segons el cas es generen conseqüències diverses. Caldrà distingir entre el lloguer d’un pis per a un sol estudiant —pel qual habitualment responen i, fins i tot, signen els pares— i el lloguer d’un pis per a diversos estudiants. En el segon cas, sempre aconsellem que tots signin el mateix, per tal que l’arrendament sigui solidari, de manera que siguin coarrendataris i cadascun respongui de la totalitat de la renda en cas d’impagament, independentment que cada persona hagi satisfet la seva part. La conclusió és diferent si el contracte el signa exclusivament un dels arrendataris, ja que, en aquest supòsit, només el signant serà el responsable a tots els efectes i l’únic legitimat judicialment.

També és important diferenciar aquesta mena de lloguer de pis per a estudiants d’altres d’usos semblants, com ara l’arrendament turístic i el d’habitacions, ja que estan sotmesos a altres normes i tenen altres característiques.

Un cop determinat el seu abast i partint de la premissa que som davant d’un arrendament de temporada, ens plantegem més preguntes: cal dipositar una fiança, encara que es tracti d’un període curt? Cal avalador? Pel que fa a la primera qüestió, no som davant d’un arrendament d’habitatge, pel qual cal exigir una mensualitat de renda, tal com estableix l’art. 36 de la LAU. L’arrendatari haurà de satisfer dos mesos en qualificar-se d’ús diferent, encara que realment de vegades pugui resultar excessiu.

Quant a l’aval, habitualment s’exigeix i normalment són els pares dels arrendataris els qui avalen amb els seus béns l’arrendament dels seus fills, per tal de garantir el compliment de les seves obligacions econòmiques.

Quins impostos s’han de pagar? En relació a les obligacions tributàries de les parts, pel que fa a l’IVA el lloguer de temporada entre particulars n’està exempt (art. 20.23 b de la Llei de l’IVA), de manera que l’inquilí només ha de pagar a l’arrendador la renda pactada. Sí que hauran de pagar IVA les societats que actuïn com a arrendatàries d’habitatges, tal com recull la consulta vinculant de la Direcció General de Tributs V0274-08. No obstant això, alguns tribunals assenyalen que les operacions quedaran exemptes d’IVA si en el contracte d’arrendament apareix el nom de la persona física que ocuparà l’habitatge. Ara bé, cal fer una sèrie de matisacions: en cas que es prestin serveis propis de la indústria hotelera a l’immoble (rentada de llençols, canvis de tovalloles, etc.), el lloguer no estarà exempt d’IVA, amb la qual cosa haurà d’aparèixer aquest concepte en la factura (segons indica l’art. 20.23 b.e de la Llei de l’IVA). De la mateixa manera, si en l’habitatge es produeix activitat professional o empresarial, llavors tampoc no hi haurà exempció i s’haurà de reflectir l’IVA en la factura. Independentment que l’ús professional només recaigui sobre una part de l’habitatge, l’IVA es pagarà sobre el total de la renda pactada pel total de l’habitatge. Caldrà practicar també la corresponent retenció de l’IRPF, ja que l’arrendador haurà de declarar els ingressos d’aquestes rendes com a rendiments del capital immobiliari.

El contracte ha d’incloure el certificat d’eficiència energètica? Segons el termini del contracte d’arrendament. El Reial decret 654/2017 de 2 de juny que reforma l’anterior RD 235/2013, pel qual es va aprovar el procediment bàsic per a la certificació de l’eficiència energètica dels edificis, estableix en l’art. 2, apt. 2 g que és obligatori en aquells lloguers posteriors al 7 de juny de 2017, llevat que el termini pel qual es llogui sigui “inferior a quatre mesos a l’any”. Si cal el certificat, l’arrendador està obligat a fer constar en el contracte una clàusula que indiqui que en el moment de la signatura s’aporta el document, facilitant-ne una còpia a l’arrendatari.