A conseqüència de la crisi sanitària que estem patint a causa de la pandèmia del coronavirus sorgeixen molts dubtes en relació amb els contractes subscrits que no poden complir-se.
Després de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial decret 463/2020, de 14 de març, les restriccions imposades poden afectar la relació contractual entre les parts, i poden donar lloc a una modificació de la distribució de la responsabilitat contractual que poden originar retards o en altres casos la impossibilitat de compliment de la prestació.
Vegem quins remeis preveu el nostre ordenament jurídic per a fer front a aquestes situacions.
Aquesta locució llatina que es pot traduir com a «els pactes obliguen» és un dels principis que presideix la teoria general dels contractes.
En virtut d’aquest principi, tot ciutadà està obligat a complir les obligacions contractuals, si bé quan concorren circumstàncies tan anòmales i insospitades com pot ser la situació actual de pandèmia de la COVID-19, és possible que les parts acordin una modificació temporal en els seus contractes.
L’art. 1105 del Codi Civil estableix en relació amb els contractes, que fora dels casos expressament esmentats en la llei, i dels que així ho declari l’obligació, ningú respondrà d’aquells successos que no haguessin pogut preveure’s, o que previstos, fossin inevitables.
La força major actua com a causa justificativa de l’incompliment contractual, i ha d’entendre’s constituïda per un esdeveniment sorgit a posteriori de la convenció, fent inútil tot esforç diligent en la consecució del contractat.
Als efectes de l’article 1105 del Codi Civil, el fet determinant de la força major ha de ser del tot independent de qui ho al·legui, sent doctrina reiterada de la Sala 1a del TS l’exigència que l’esdeveniment decisiu procedeixi exclusivament d’un esdeveniment imposat i no previst ni previsible, insuperable i inevitable per la seva alienitat i sense intervenció de cap culpa de l’agent demandat.
És important tenir en consideració que aquesta força major podrà ser invocada en les obligacions de fer, però no en les de naturalesa pecuniària, perquè com ha assenyalat el Tribunal Suprem en la seva sentència 266/2015, de 19 de maig, als deutes pecuniaris no se’ls pot aplicar la impossibilitat sobrevinguda de la prestació per tractar-se d’una obligació genèrica, i, d’aquí, que la impossibilitat sobrevinguda no extingeixi aquella.
A efectes pràctics, serà necessari analitzar cada contracte i les seves clàusules cas per cas, per a veure si els pressupostos jurisprudencials que regulen la força major poden ser adaptats a una situació de crisi sanitària provocada per la pandèmia COVID-19, sempre tenint en compte la interpretació restrictiva que d’ella fan els nostres Tribunals.
D’altra banda, existeix en el nostre dret la possibilitat de modificar el contracte quan s’ha produït un canvi en les circumstàncies que hi havia en el moment de la seva signatura. Aquesta modificació pot aconseguir-se acudint a un instrument conegut com a clàusula rebus sic stantibus, que no es troba regulada en el Codi Civil, és d’elaboració purament jurisprudencial i implica una alteració substancial de les condicions del contracte. La seva finalitat és la de restablir l’equilibri de les prestacions de les parts sobre un principi d’equitat.
La recent jurisprudència encunyada per la Sala civil del Tribunal Suprem, encarnada en les sentències de 15-10-2014 i de 30-06-2014 han modernitzat i canviat l’abast de la clàusula rebus sic stantibus, l’aplicació de la qual fins a aquestes sentències era molt restrictiva, sent considerada fins i tot perillosa per al sistema, quan suposava una ruptura del principi de “pacta sunt servanda” o de conservació del contracte.
Com indica la jurisprudència aquesta clàusula serà aplicable als contractes de tracte successiu (aquells en què l’execució de la prestació té lloc de forma repetida i prolongada en el temps, per exemple, les vendes a termini o els arrendaments) en els quals concorrin els següents requisits:
A la vista de l’anterior, la clàusula rebus sic stantibus es perfila com l’instrument jurídic apropiat per a resoldre els múltiples conflictes econòmics que puguin derivar-se d’incompliments contractuals a conseqüència de l’impacte del coronavirus.
Abans d’acudir als Tribunals és recomanable que les parts puguin adoptar un criteri de flexibilitat a favor de l’estabilitat dels contractes que tinguessin subscrits, alterant o modificant el seu contingut per a ajustar-los a les noves circumstàncies mentre duri aquesta situació excepcional i transitòria.
Davant l’incompliment de pagament dels rebuts de lloguer per part d’un arrendatari és ben segur que algun arrendador hagi considerat donar de baixa els subministraments, com a mesura forçosa i per tal d’aconseguir cobrar el deute del llogater. No obstant això, convé saber que no és legal tallar els subministraments a un arrendatari. En el […]
...
En els darrers dos anys totes les poblacions gironines analitzades han registrat el seu màxim històric del preu del lloguer. A la ciutat de Girona el lloguer ha pujat un 5,9%, a Figueres el preu del lloguer és un 9% més alt que fa un any i a Olot ha crescut gairebé un 6%. La […]
...
Per tal que entri en vigor aquesta regulació, farà falta que el Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana la publiqui al BOE La Generalitat dona un nou pas en la regulació dels preus de lloguer. Com ja vam comentar en aquest article, s’amplia en 31 el nombre de municipis afectats per la regulació de preus a […]
...
El Ministeri de Consum està plantejant una sèrie de mesures que cerquen l’eliminació de la publicitat de pisos turístics il·legals a plataformes d’Internet i la limitació dels lloguers i l’aplicació de l’IVA en l’activitat de pisos turístics a Espanya. Així ho ha manifestat recentment en Pablo Bustinduy, ministre de Drets Socials, Consum i Agenda 2030. […]
...