La limitació dels preus dels lloguers, una proposta simplista

El Consell de Garanties Estatutàries (CGE), òrgan consultiu de la Generalitat que vetlla per l’adequació de les lleis catalanes al marc legal vigent, va emetre el passat 5 d’agost el seu dictamen sobre la proposició de llei per regular els lloguers, impulsada per JxCat, ERC, els comuns i la CUP, i va trobar nombrosos articles i disposicions que no s’ajusten al marc legal que estableixen l’Estatut i la Constitució. Concretament, el CGE considera que 18 articles i disposicions addicionals de la llei vulneren articles de la Constitució espanyola respecte a la “competència estatal sobre les bases de les obligacions contractuals” i també contravé l’Estatut. En definitiva, el que ve a dir el dictamen és que aquesta regulació s’hauria d’impulsar a l’Estat.

D’altra banda, el dictamen del CGE no és vinculant i per tant, properament podria aprovar-se pel Parlament de Catalunya aquesta Llei per regular els preus dels lloguers d’habitatges. Això podria perfectament provocar la presentació de recurs d’inconstitucionalitat, que de ser admès a tràmit podria suposar la suspensió de la seva aplicació fins que el recurs es resolgués.

Per tot això, l’aprovació de la Llei catalana previsiblement tindria poc recorregut. Però, el control dels preus dels lloguers és una qüestió que també s’està impulsant des del Govern de l’Estat, i aquest sí que té competències per aprovar aquesta legislació tal com recull el CGE en el seu dictamen.

Efectivament, el Govern espanyol ja ha presentat l’índex de preus de lloguer el passat mes de juliol. L’índex es formula com un mapa d’Espanya en el qual es pot consultar el preu del lloguer i la seva evolució en qualsevol punt del país amb diferents escales, des de comunitats autònomes, províncies, municipis i fins i tot per barris.

L’índex creua fins a deu variables procedents del cadastre, de les declaracions d’IRPF o de les fiances que es dipositen en les administracions. Un cop posat en marxa, el següent pas del Govern és habilitar a les comunitats autònomes i ajuntaments perquè puguin establir sistemes de regulació de preus de lloguer, un pas que podria arribar abans que acabi l’any.

El control de preus provocarà una reducció d’oferta en el mercat

L’accés a l’habitatge és un problema que afecta als joves i a moltes famílies amb pocs recursos. El primer que s’ha de dir i crida l’atenció és que no es disposa d’un parc públic d’habitatge adequat, que cobreixi les necessitats dels col·lectius més perjudicats. Quan ens comparem amb el països del nostre entorn, el primer que podem veure és que porten anys construint polítiques d’habitatge consistents. A Espanya, el sector públic no ha adoptat polítiques coherents i eficaces i degut a aquesta mancança ara toca improvisar polítiques d’avui per demà, propostes populistes, i la més fàcil és el control dels preus del lloguer.

Evidentment no hi ha receptes màgiques per solucionar un problema tan complicat, però si que podem afirmar que, davant la manca de parc social dedicat al lloguer, l’increment estable de l’oferta d’habitatge de lloguer és la fòrmula més apropiada per atacar les causes que expliquen l’increment excessiu dels preus. Per incrementar l’oferta ens cal una regulació que afavoreixi que els propietaris privats es decantin pel lloguer d’habitatge habitual, amb major motiu quan la situació en el futur es pot complicar per l’impacte que tindrà la crisi sanitària de la Covid-19, que pot agreujar encara més les dificultats d’accessibilitat a l’habitatge.

El Catedràtic d’Economia de la UPF José Garcia Montalvo assenyala diversos instruments per augmentar l’oferta en el seu article publicat a La Vanguardia: comprar habitatges per transformar-los en lloguer social, rehabilitació d’habitatges amb el mateix objectiu, col·laboració públicoprivada per desenvolupar terrenys urbans, canviar la zonificació d’algunes àrees, flexibilitzar l’estricta normativa urbanística amb l’objectiu de transformar l’ús de molts immobles inutilitzats, incentivar els propietaris perquè posin més habitatges de lloguer a preu assequible, donar suport a nous models (cooperatives amb cessió d’ús, cohousing), etcètera.

El problema fonamental, insistim, és que existeix una gran demanda de lloguer i no hi ha prou oferta. Mesures com la limitació de preus en els contractes de lloguer a determinades zones no aturen la insuficiència de l’oferta per satisfer la demanda i poden generar una reducció addicional de l’oferta en les àrees regulades, a més d’augmentar a mitjà termini el preu d’arrendar un pis en la resta de les zones.

Antoni Martí
Secretari de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme