La Generalitat determina que els propietaris de cinc habitatges o més siguin considerats grans tenidors

La Generalitat ja ha resolt la cinquantena d’al·legacions que ha rebut arran de la declaració del passat 22 de juny, quan es van assenyalar 140 municipis com a zones de mercat residencial tensionat amb l’objectiu de poder-hi limitar el preu del lloguer. Les al·legacions presentades per diferents Cambres de la Propietat i pel Consell General de Cambres han estat desestimades.

Les esmenes que s’han introduït a la memòria definitiva, que s’ha enviat al Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, són dues:

• Es rebaixa de “més de 10” a “5 o més” el nombre d’immobles d’ús residencial de propietat que marquen, per llei, qui és un gran tenidor.
• Els promotors socials no seran considerats grans tenidors. Tampoc els promotors privats que tinguin per objecte social la promoció d’immobles amb protecció oficial destinats a la venda i no al lloguer.

Amb aquests dos canvis, la memòria definitiva considera gran tenidor la persona física o jurídica propietària de cinc o més immobles urbans d’ús residencial (en una zona tensada) o una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats d’ús residencial, excloent garatges i trasters, a excepció dels promotors socials.

La memòria definitiva ha estat signada perquè pugui ser aprovada i, per tant, pugui entrar en vigor el més ràpid possible. Correspon a l’executiu espanyol donar el vistiplau a la proposta formulada des de Catalunya, analitzar si s’ajusta a la Llei Estatal de l’Habitatge o si contràriament s’extralimita en determinats aspectes i, en cas de ser acceptada, s’haurà de publicar al BOE per a la seva entrada en vigor.

Davant d’aquesta rebaixa del llindar per a ser gran tenidor, el nombre de grans tenidors pujarà de forma important, ja que es calcula que aproximadament un 8% de tot l’habitatge de lloguer pertany a propietaris d’entre 6 i 10 immobles. És, per tant, procedent  preguntar-nos quines obligacions ens imposa la normativa si som titulars de 5 o més habitatges en una zona tensionada (si som, per tant, “grans tenidors”).

Conseqüències jurídiques de ser considerat gran tenidor

Fonamentalment s’imposen als grans tenidors les següents obligacions, que sens dubte tenen un gran impacte dins el seu dret de propietat:

1) Contenció del preu del lloguer

La renda del nou contracte  en àrees tensionades no podrà superar la del contracte anterior més IPC que hagués estat vigent en els darrers cinc anys en el mateix habitatge, ni tampoc el límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència.

2) Limitacions en l’actualització de la renda

En els contractes la renda dels quals s’hagi de revisar fins al 31 de desembre de 2023, se’ls imposa l’obligació de pactar amb el llogater l’actualització, però sense poder superar en cap cas el que marqui l’Índex General de Competitivitat (màxim 2%). Per tant, les parts podran pactar una actualització inferior al que marqui l’IGC, però no superior a aquest índex.

Aquestes mateixes normes seran aplicables quan la renda s’actualitzi en el període comprès entre l’1 de gener de 2024 i el 31 de desembre de 2024, però en lloc de l’IGC, el límit de la pujada de tots els lloguers no podrà excedir del 3%.

3) Obligació d’oferir una proposta de lloguer social abans d’interposar determinades demandes judicials.

Segueix en vigor la normativa a Catalunya que obliga el gran tenidor a oferir als afectats, abans d’interposar qualsevol demanda de desnonament, una proposta de lloguer social. Si els afectats la rebutgen, el demandant podrà iniciar el procediment judicial.

4) Ampliació de la protecció davant de situacions de vulnerabilitat.

En exercitar una acció de desnonament sobre l’habitatge el gran tenidor haurà de passar per l’autèntic calvari del requisit de procedibilitat fixat a l’article 439, 6 i 7 de la Llei d’Enjudiciament Civil d’obtenir una sèrie de documentació prèvia respecte a la vulnerabilitat en aquest cas del deutor arrendatici i de l’exigència de sotmetre’s a un procediment de conciliació o mediació que resulta absolutament desproporcionat, tenint en compte l’autèntic sense sentit d’un requisit que conclourà, evidentment, en sentit negatiu, perquè per a la reducció o condonació de rendes ja permet la llei aquesta via de la condonació sense necessitat de recórrer a un procediment de mediació. A més, l’extensió del termini temporal de cinc mesos que dura aquest procediment previ a l’exercici de l’acció judicial retarda, òbviament, la tramitació del procediment perquè no es pot presentar la demanda de desnonament fins que s’hagi resolt el conjunt d’exigències documentals que opera com a requisit de procedibilitat abans de la presentació i l’admissió de la demanda, ja que en el cas que no s’aportin aquests el lletrat de l’administració de justícia no l’admetrà.

5) Obligació de renovació del contracte de lloguer social obligatori

En aquells casos en què ja existeixi un contracte de lloguer social, formalitzat a l’empara de la normativa sobre lloguer social obligatori, i que arribin a la fi del seu termini contractual, els llogaters tindran dret a què se’ls faci, per una única vegada, un nou contracte en les condicions que estableix la llei, sempre que aquells acreditin que continuïn trobant-se dins dels paràmetres d’exclusió. A aquest efecte, el titular de l’habitatge ha de requerir els afectats, com a mínim quatre mesos abans de la data en què expiri el contracte, perquè presentin la documentació acreditativa.