La devolució de la fiança al llogater

La devolució de la fiança al llogater és una de les qüestions que generen més discrepancies en matèria d’arrendaments. Quan s’ha acabat el contracte de lloguer, s’ha de procedir a la devolució de la fiança. El propietari o arrendador pot acudir a la Cambra i allà es farà el tràmit amb l’Institut Català del Sòl (Incasòl) per a la devolució mitjançant ingrés directament de l’Incasòl al compte corrent del propietari, que és qui va fer el dipòsit.

Legalment, el propietari té, des que li han tornat les claus, un mes per restituir al llogater el saldo de la fiança. Un cop transcorregut aquest temps, el llogater tindrà dret a reclamar interessos moratoris.

L’import a retornar al llogater serà la diferència entre la quantitat entregada al seu dia pel llogater al propietari en concepte de fiança i l’import que quedi determinat d’obligacions pendents d’atendre pel llogater. Ara bé, la qüestió principal és saber si la fiança serveix per garantir totes les obligacions del llogater o inquilí (incloent-hi naturalment les econòmiques) o si només serveix per garantir els possibles danys i desperfectes causats a l’habitatge o al local llogat.

Els tribunals consideren que la fiança es presta per garantir a l’arrendador, el compliment de les obligacions del llogater, tant les econòmiques com les del bon ús de l’immoble arrendat.

Així mateix, el llogater no ha de donar per pagat cap mes de renda o altres quantitats econòmiques sota el pretext que l’arrendador té uns diners que són seus, ja que estaria decidint, unilateralment i abans d’acabar el contracte, la finalitat d’aquests diners i deixaria, a la pràctica, el contracte sense fiança.

Quan s’ha de retornar la fiança?
L’arrendador estarà obligat a retornar la fiança íntegrament a l’inquilí quan, un cop acabat el contracte, aquest hagi complert amb totes les seves obligacions.

Quan es pot retenir la fiança?
Sempre que no s’hagin extingit les obligacions de l’inquilí; és a dir, quan existeixin obligacions imputables a l’inquilí. Així doncs, es pot retenir la fiança en els casos següents:

• Quan el llogater tingui deutes de lloguers, subministraments, etc.
• Quan els danys observats excedeixin el deteriorament normal per l’ús i manteniment que havia de tenir l’habitatge. La reparació correspondrà al llogater, atès que són danys produïts per un ús anormal de l’immoble, per deixadesa o manteniment inadequat per part de l’inquilí. Per exemple, els danys consistents en trencament d’aixetes, danys soferts en el mobiliari llogat, desperfectes en caldera, retirada de canalitzacions de gas, d’aire condicionat que figurava a la finca segons contracte, desperfectes al jardí, etc. En aquests casos la reparació és responsabilitat de l’inquilí, per la qual cosa l’arrendador es podrà quedar tota la fiança o part d’aquesta per reparar el dany.

Quins desperfectes, no son imputables al llogater i per tant no son deduïbles de la fiança?

• Petits danys per un ús normal de l’immoble. Si en acabar el contracte l’arrendador aprecia danys ocasionats per un ús normal de l’habitatge, la reparació d’aquests danys correspon a l’arrendador, per la qual cosa haurà de restituir la fiança íntegrament a l’inquilí. Pel que es refereix a la pintura, l’Audiència de Barcelona manté que, en principi, quan un llogater deixa l’immoble arrendat no se li pot exigir que el deixi perfectament pintat, sent admissible que retorni l’immoble amb el desgast pel transcurs dels temps i el normal ús de l’immoble arrendat, com tampoc se’l pot obligar, llevat de pacte en contra, que tapi els forats fets a les parets per penjar quadres, si això s’acomoda a criteris de normalitat. En definitiva, el llogater no respon del deteriorament ocasionat pel temps i l’ús normal de la cosa arrendada.

El problema a la pràctica
El dia a dia ens demostra que el problema sorgeix quan el llogater creu que ell no ha incomplert les seves obligacions i l’arrendador, en canvi, no ho veu així i reté la fiança per arreglar el dany. L’arrendador, per exemple, considera que l’inquilí ha incomplert la seva obligació de tenir cura de l’immoble en lliurar-lo en unes condicions menys bones que les que aquest tenia en ser lliurat a l’inquilí.

Si no hi ha un acord entre les parts pel que fa a la responsabilitat i a la quantia econòmica dels danys, serà el jutge qui haurà de decidir si s’ha produït o no l’incompliment de l’inquilí i si, per tant, la retenció de la fiança està justificada o aquesta li ha de ser retornada.

Finalment, cal tenir present que tot el que exposem són regles de caràcter general, però caldrà analitzar cas per cas tenint el contracte al davant i distingint entre tipus d’arrendament (habitatge, local, nau, despatx, etc.).

Davant de qualsevol dubte, podeu consultar a la Cambra de la Propietat Urbana de Girona.