La Cambra de la Propietat Urbana de Girona considera que la nova Ley de la Vivienda provocarà la disminució de l’oferta de pisos de lloguer

El gran problema de l’habitatge de lloguer és l’escassetat de pisos. No s’han aplicat polítiques que afavoreixin posar l’habitatge a lloguer

La nova Ley de la Vivienda és un conjunt de mesures focalitzades a regular els preus de lloguer, no a fomentar l’oferta de pisos en lloguer

Les mesures de la nova llei clarament són perjudicials per a interessos dels petits arrendadors.

La nova Ley de la Vivienda inclou:

• La regulació del preu dels nous contractes.
• La limitació en les actualitzacions anuals dels contractes vigents.
• L’augment de mesures de protecció de la vulnerabilitat dels inquilins a costa del propietari sense compensacions.
• La consideració dels propietaris de 5 pisos, en zona tensionada, com a Grans Tenidors, equiparant-los als grans fons immobiliaris.
• L’aplicació del lloguer social obligatori als petits propietaris, ara qualificats de “grans tenidors” amb el resultat de lloguers molt baixos i sense compensació.
• La dilatació dels procediments judicials per a recuperar els habitatges.

El mercat de lloguer està fonamentat en petits propietaris que aporten uns pocs habitatges de lloguer provinents dels seus estalvis i es veuen i senten perjudicats pels seus efectes. Des de la Cambra de la Propietat de Girona representem a més de 5.000 propietaris. Percebem que aquestes persones que per les seves circumstàncies (estalvis, herència, inversió) poden aportar habitatges i incrementar l’oferta, però la nova llei provoca de no fer-ho en aquest nou escenari amb preus presoners dels d’anys anteriors, amb actualitzacions de preus intervingudes, amb dificultats per recuperar els pisos ocupats… És un marc legislatiu que dona inseguretat i espanta els afectats.

La nova llei tampoc convida a emprendre obres de reforma dels habitatges i destinar-los al lloguer, com tampoc a destinar els estalvis a la compra d’un pis per a posar-ho a lloguer.

Quants mesos de lloguer calen per recuperar el cost d’una reforma adequada d’un habitatge? Fent números fàcilment sortiran 5 o 7 anys. Qui estarà disposat a destinar els seus estalvis a la compra i adequació d’un habitatge per a posar-ho a lloguer?

Els propietaris d’habitatges buscaran altres sortides als seus habitatges: la venda, els apartaments turístics, els anomenats lloguers de temporada (estudiants, estades professionals etc…) i probablement els seus estalvis no es destinaran a adequar habitatges.

Les classes socials més febles en seran els grans perjudicats
Amb la llei de contenció de rendes catalana, en vigor des de setembre 2020 fins a l’abril del 2022, ja es va iniciar una davallada de l’oferta d’habitatges. El 2022 s’han registrat a la ciutat de Girona prop d’un 15% menys de contractes de lloguer. La disminució de l’oferta d’habitatges de lloguer augmenten les dificultats per trobar pis de lloguer, i en conseqüència, s’endureixen els requisits de solvència per accedir al lloguer i, per tant, les famílies amb menors recursos econòmics en resulten les més perjudicades.

Una fòrmula discriminatòria per a la determinació dels preus en els nous contractes
Els nous contractes de lloguer en zones tensionades han de mantenir el mateix preu que el contracte anterior vigent els darrers 5 anys, obviant qualsevol característica objectiva de l’habitatge. Així, els nous preus vindran marcats per les circumstàncies en què es va concertar l’anterior contracte. El preu pot provenir d’un contracte recent amb poca variació, pot ser dels anys de la crisi (2008-2014, amb baixades del 30%), pot ser de fa 40 o 50 anys amb imports ínfims, contractes que recordem encara existeixen. Aquesta determinació dels preus dels nous contractes, és una fòrmula clarament injusta i discriminatòria de manera aleatòria, amb conseqüències econòmiques dispars entre els arrendadors i no per mèrits del pis que s’ofereix.

Des de la Cambra es veu la utilització dels preus de referència, basats amb les dades estadístiques dels contractes vigents, com una eina molt més adequada ja que els preus dels habitatges llogats, en dades agregades obtenen imports molt més coherents. L’Índex obeeix a dades objectives i la seva aplicació partint de la superfície de cada habitatge ajuda, amb les seves limitacions, a harmonitzar preus de lloguer al tenir en compte un seguit de característiques i circumstàncies (ubicació, antiguitat o estat de conservació) relatives a l’habitatge.

La Llei té dos nivells d’intervenció diferenciats
El fet que un habitatge estigui dins o fora d’una àrea declarada de lloguer d’habitatge «tens» marca una important diferenciació pel que fa a les mesures que li són d’aplicació.

Dins i fora de les dites àrees són d’aplicació les limitacions en les actualitzacions anuals dels preus, l’assignació al propietari de les despeses de intermediació i de contracte, la incorporació d’una pròrroga extraordinària addicional als contractes afectats per situacions de vulnerabilitat d’obligat compliment pels grans tenidors. Mentre que els preus dels nous contractes seran els que lliurement acordin les parts, la consideració de gran tenidor està determinada en més de 10 habitatges.

Complementàriament en aquells municipis que siguin declarats «àrees tenses», els hi són d’aplicació mesures molt més estrictes i perjudicials per als arrendadors, començant per la determinació dels preus dels contractes nous, com s’ha explicat anteriorment. O la consideració de grans tenidors per aquells propietaris que siguin titulars de 5 habitatges, amb les seves conseqüències derivades. Es perd d’aquesta manera el criteri inicial de gran tenidor creat pels grans fons immobiliaris de provinença i característiques completament diferents dels petits propietaris arrendadors encara que siguin titulars de 5 habitatges.

Els Ajuntaments tenen la clau
L’aplicació o no de les mesures més dures previstes en la Llei dependrà de la declaració de les àrees de mercat d’habitatge de lloguer tens. La llei preveu que la declaració correspondrà a les comunitats autònomes en base al procediment que aquelles determinin. Si es segueix el criteri que ja es va aplicar a Catalunya amb la llei de contenció de rendes catalana, serien els Ajuntaments qui podrien instar o no la declaració, que en tot cas seria aprovada per l’Administració competent (la Generalitat) després d’examinar si concorren determinats requisits exigits per la llei.

Si això acabés essent així, com es preveu que sigui, de la Cambra fem avui una crida a tots els municipis perquè activin polítiques efectives que incrementin l’oferta d’habitatges de lloguer, amb aportacions públiques, privades o mixtes publicoprivades. D’aquesta manera es podrà evitar la implementació de les mesures previstes per les àrees tenses que allunyin als propietaris privats de les seves aportacions al mercat de lloguer.

Estímuls fiscals de dubtosa eficàcia
Com s’ha dit anteriorment el que valoren als arrendadors és la seguretat jurídica i els estímuls per animar a aportar pisos al mercat de lloguer. Els estímuls fiscals generalment aplicats es veuen reduïts per aquesta llei i, per contra, s’aproven unes noves bonificacions fiscals superiors per a supòsits per una part de difícil compliment. Per altra part, quantificades aquestes bonificacions es perceben com poc incentivadores, per tant, difícilment es convertiran en  l’estímul necessari per a millorar la inversió en habitatge de lloguer.

Conclusió
L’increment de pisos en el mercat de lloguer resol els dos problemes. Per una banda, una major oferta possibilita als llogaters trobar habitatges més ajustats a les seves necessitats i per altra banda aquesta major oferta de pisos de lloguer provoca una davallada dels preus. Per contra, congelar els preus a llarg termini provoca la disminució d’oferta i la reducció del mercat de lloguer com ja es va constatar el segle passat quan amb les regulacions de pròrrogues forçoses i rendes congelades els lloguers d’habitatges a Espanya eren els més baixos d’Europa.