Guia per a la compravenda de béns immobles (II)

En aquesta segona part de la guia analitzarem la documentació que cal disposar que acrediti al comprador, aspectes bàsics de la situació jurídica i tècnica de l’habitatge, i també qüestions urbanístiques a tenir en compte i com hem d’actuar quan l’immoble que es vol vendre està llogat.

3. Documentació rellevant i aspectes urbanístics

Certificat d’Eficiència Energètica i Cèdula d’Habitabilitat
Arran de les regulacions de la UE en aquest camp, és obligatori posar a disposició dels compradors aquest certificat, així com la cèdula d’habitabilitat. Hi ha dos supòsits en què el comprador pot exonerar al venedor d’aportar la cèdula; quan l’habitatge s’hagi de rehabilitar, en aquest cas caldrà un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà disposar de cèdula una vegada fetes les obres i quan en la venda es declari expressament que l’immoble no anirà destinat a habitatge.

Certificat de deutes amb la Comunitat
A l’escriptura de venda, el venedor haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què deu a la comunitat i, ha d’aportar certificació sobre l’estat de deutes de la seva propietat, en la qual s’han de detallar –a més de la condició de les quotes vençudes (pagades o impagades)– aquells imports corresponents a les despeses ordinàries o extraordinàries aprovades per la Junta, i per als quals encara no s’ha complert la data de pagament prevista. Si no s’aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors, no pot autoritzar-se l’escriptura, llevat que l’adquirent hi renunciï expressament. Quan es produeix una venda d’un habitatge, local, pàrquing, aquests elements patrimonials responen de les quantitats que degui a la comunitat l’anterior titular, corresponents al present exercici i a quatre anys anteriors. Amb tot, no impedeix que el venedor continuï sent el responsable del deute, i n’ha de respondre davant de la comunitat o davant del comprador.

La Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE)
La ITE és l’avaluació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de quaranta-cinc (45) anys d’antiguitat. La ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres), els elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries. Estan obligats a passar la ITE els edificis d’habitatges plurifamiliars (més d’un habitatge) i també els habitatges unifamiliars (cases) si estan en contacte amb la via pública, amb zones d’ús públic o finques adjacents, a una distància d’1,5 m. Això vol dir que les cases aïllades queden excloses de l’obligatorietat. La Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

El problema d’aquesta obligació radica en el fet que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del venedor, sinó que ho ha de sol·licitar la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre, i ens podem trobar que la Comunitat, tot i l’obligatorietat legal d’obtenir la ITE, no vulgui fer-ho. Per aquests supòsits la normativa reconeix a l’adquirent l’opció d’exonerar al venedor de la seva obligació, si bé la possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per tal de no facilitar la documentació.

Llicències d’obra i els seus finals d’obra corresponents
És vital també tenir localitzats els originals i les còpies de totes les llicències que s’hagin aconseguit, així com els certificats finals d’obra tant dels tècnics com de l’Ajuntament, llicència de primera ocupació, plànols aprovats i segellats, projecte bàsic i d’execució. I si, a més, tenim un informe tècnic elaborat per un arquitecte analitzant totes les superfícies construïdes i l’estat constructiu de la casa, molt millor, doncs d’aquesta manera, el comprador sabrà en tot moment què és el que compra, ja que és molt important que es conegui l’estat físic, registral, urbanístic i cadastral, per poder evitar futures reclamacions.

Informe de qualificació urbanística
Sol·licitar amb temps aquest document de l’Ajuntament pot estalviar-nos, moltes esperes una vegada que hi hagi un potencial comprador, quan es tracta de compravenda de solars, perquè així l’interessat pot conèixer de seguida quines condicions edificatòries s’han de complir al solar en qüestió. D’altra banda, també és rellevant conèixer si la recepció de la urbanització ja ha estat realitzada o no.

4. L’immoble està arrendat?

L’art. 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans estableix que qui adquireixi un habitatge llogat,  quedarà subrogat al contracte d’arrendament durant els cinc primers anys del contracte, o set anys, si l’arrendador anterior era persona jurídica. Tanmateix, no hem d’oblidar que l’inquilí té un dret de tempteig i de retracte sobre l’habitatge arrendat:

• Dret de tempteig: Es pot exercir abans que es produeixi la venda. El propietari ha de notificar al seu inquilí la seva intenció de vendre l’immoble, així com totes les condicions essencials de l’operació perquè l’inquilí, si ho desitja, pugui exercir el seu dret de tempteig en els trenta dies naturals següents a la recepció de la notificació.
• Dret de retracte: Es pot exercir després de la venda, i sempre que la notificació anteriorment esmentada no s’hagués dut a terme, o bé que s’hagués venut per preu inferior o menys oneroses les condicions restants, o bé que no s’hagin complert els requisits exigits.

Aquests aspectes i molts d’altres s’hauran de tenir en compte a l’hora de vendre o comprar un immoble. L’equip de professionals de la Cambra de la Propietat Urbana de Girona, coneixen els procediments i tots els detalls, tràmits, gestions i estudis a fer i, per això, estem segurs que els podem oferir el nostre millor assessorament, tant abans de posar a la venda la seva propietat, com quan ja hi hagi un comprador potencial.