Guia per a la compravenda de béns immobles (I)

Si heu arribat a la decisió que voleu vendre un immoble, us recomanem que acudiu a un professional per poder verificar i comprovar la documentació i procediments necessaris i, d’aquesta manera, quan aparegui un possible comprador o el seu advocat, poder fer una venda ràpida, neta i reeixida. Naturalment, a la Cambra de la Propietat estarem encantats de posar el nostre equip de professionals al vostre servei per tal d’ajudar-vos en aquesta tasca.

Hi ha una sèrie de documentació i informació que és bàsica i que tota agència, professional o persona involucrada hauria de disposar des del començament.

La present guia s’estructura en quatre parts o apartats i esperem que us sigui pràctica i útil.

1. Parts de l’operació: venedor i comprador, què necessiten?
Tant el comprador com el venedor han d’estar correctament identificats amb D.N.I. i els estrangers han de comptar amb Número d’Identitat d’Estrangers (NIE). Normalment, el venedor estranger ja té NIE, però el comprador ho haurà de sol·licitar perquè la futura escriptura pública de compravenda pugui ser inscrita al Registre de la Propietat. A més, haurem de saber si venedor i comprador estan casats i en quin règim econòmic matrimonial.

En cas de tractar-se d’una persona jurídica, haurà de comptar amb el número equivalent, conegut com a CIF així com la seva acta de titularitat real.

• Representació
  Caldrà identificar si actuen en nom propi o a través de representants. En cas d’actuar a través d’un apoderat, el poder haurà de ser notarial i en vigor i, en cas de ser un document públic estranger, degudament postil·lat o legalitzat, juntament amb la seva traducció jurada.
• Residència fiscal dels venedors i nacionalitat del comprador
  Si els venedors no són residents fiscals a Espanya, per llei el comprador està obligat a retenir el 3% del valor de l’immoble (sense comptar el valor dels mobles), per transferir-lo a Hisenda en concepte de pagament a compte del futur impost que tindrà de pagar el venedor, si escau, pel guany obtingut.

Quan el comprador és nacional d’un Estat no europeu i vol adquirir un immoble en sòl rústic, necessitarà un permís militar. Aquest permís triga almenys sis mesos a concedir-se, per tant, els temps de l’operació s’allargaran considerablement.

2. Objecte de l’operació: l’immoble objecte de venda

Nota simple expedida pel Registre de la Propietat
És on consta el titular o titulars de l’immoble, la seva descripció, i si hi ha càrregues o no. Pel que fa a les càrregues, caldrà estudiar si es poden cancel·lar o no. Les més comunes són les següents:

• Hipoteques
• Anotacions preventives per demandes o embargaments
• Servituds de qualsevol classe
• Normes de la Comunitat i altres pactes
• Normes de la urbanització.

Escriptures públiques prèvies
També és important tenir a mà l’escriptura de declaració d’obra nova (o de les seves ampliacions i reformes), així com l’escriptura de constitució de propietat horitzontal (quan són immobles subjectes a propietat horitzontal). D’aquesta manera, podem conèixer la història de l’immoble i tenir documentació disponible que, en un moment donat, pot fer falta a l’advocat o al notari.

A més, a l’escriptura de constitució de propietat horitzontal també consta si hi ha un possible dret de vol, a favor de tercers o propis, o si hi ha reservat un dret a edificar.

Referència cadastral i Impost de Béns Immobles i altres arbitris
Haurem de tenir identificada la referència cadastral, bé perquè estigui indicada a l’escriptura del venedor o bé als rebuts de l’Impost de Béns Immobles (IBI), escombraries, taxes o altres arbitris.

El més adient seria comptar amb els rebuts dels darrers quatre exercicis de l’IBI. Per què quatre anys? Perquè el termini de prescripció és de quatre anys. És molt important esbrinar que aquests quatre exercicis estiguin pagats pel propietari i, d’altra banda, també importantíssim plasmar en el contracte d’opció o d’arres que se signi, com es pagarà l’IBI de l’any en curs. Sentències recents del Tribunal Suprem indiquen que s’ha de pagar proporcionalment entre el venedor i el comprador d’acord amb els dies en què cadascun ha estat propietari de l’immoble objecte de venda.

Coordinació de la realitat amb el Registre de la Propietat i el Cadastre
Tenir coordinada la realitat amb la informació registral i cadastral seria crucial, és a dir, que les edificacions i/o construccions existents estiguin correctament inscrites al Registre de la Propietat i el Cadastre. Especialment, quan el nostre comprador hagi de demanar hipoteca. Tenir-ho tot preparat amb temps, ens ajudarà que la venda sigui molt més fàcil. En aquests casos, cal un pla topogràfic amb coordenades georeferenciades.

Subministraments
Cosa que sempre preocupa el comprador, i és lògic, és saber exactament amb quins subministraments compta l’immoble: aigua, llum, gas… D’altra banda, haurem de tenir preparades factures de subministraments, perquè el comprador pugui assegurar-se que no es deu cap rebut i, a més, que després de la compra podrà realitzar de seguida el canvi de nom.

En un proper butlletí informarem sobre la documentació rellevant que ha d’obtenir el venedor, aspectes urbanístics i la forma d’actuar quan l’immoble està arrendat.