¿Por qué valor deberá tributarse la adquisición de un inmueble a partir del 1 de enero de 2022?

Cuando se adquiere un inmueble en segunda o posteriores transmisiones, el adquirente está obligado a tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un impuesto cedido a las comunidades autónomas. Lo mismo ocurre con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, impuestos que deben liquidarse cuando se adquiere un inmueble por herencia o donación.

Hasta ahora, las comunidades autónomas establecían unos valores teóricos en los inmuebles por los que el contribuyente debía tributar, siendo la base imponible de estos impuestos el valor mínimo que marcaba la Hacienda autonómica para evitar que a posteriori llegara la temida liquidación complementaria donde Hacienda obligaba al comprador a tributar por el valor que ellos otorgaban en el inmueble, que normalmente resultaba ser por un precio superior al precio real por el que se había transmitido.

El 1 de enero de 2022 se pone en marcha el valor de referencia
El valor de referencia se nutrirá de la información de transacciones reales notificadas por notarios y registradores a la Dirección General del Catastro, convirtiéndose a partir del 1 de enero de 2022 en la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Este valor se determinará año tras año, de forma simultánea, en todos los municipios. Se pretende que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado por lo que no se tomará de base el 100% del valor de referencia, puesto que se aplicará una reducción del 10% sobre el valor de referencia que se determine. Sin embargo, se prevé que la recaudación de impuestos de las comunidades autónomas aumente el próximo año, puesto que hasta ahora se aceptaba un valor teórico basado en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, cuyo resultado solía ser significativamente inferior al valor real de mercado.

A partir de enero se podrán consultar en el Catastro los valores de referencia para inmuebles de uso residencial, garajes y almacenes, que se extenderán más adelante al resto de tipologías.

Puntos débiles del valor de referencia
Este sistema de valoración se realiza partiendo de otras transacciones de la zona y tipología del inmueble, pero es posible que la media que se obtenga sea demasiado elevada, puesto que no se tiene en cuenta las particularidades del inmueble por sí mismo: si es un piso bajo o alto, si necesita o no reformas… Se deberá tributar por un valor de mercado que fijará el Catastro, pero sin tener en cuenta el estado actual del inmueble porque éste no se visitará.

Al respecto, hay constancia de que se han elaborado sistemas para determinar el estado de conservación que incluso se basan en fotos de la fachada, pero en realidad son valores teóricos que no pueden tener en cuenta las características reales del vivienda.

Otra medida a tener en cuenta es que la carga de la prueba no corresponde a la Administración sino al propio contribuyente, por lo que si no se está conforme con este valor de referencia, será el interesado quien deberá demostrar que ese valor no se corresponde con el valor de mercado.

Impugnación del valor de referencia
Existen dos vías para impugnar el valor de referencia:

• Realizar la autoliquidación por el valor de referencia y posteriormente pedir la rectificación de la autoliquidación impugnando el valor de referencia.
• Realizar la autoliquidación por el valor que el contribuyente considere adecuado y posteriormente recurrir la comprobación de valores que puede llegar de la Administración Autonómica.

En caso de discrepancia con el valor de referencia, se recomienda que el adquirente haga fotos en el inmueble para adjuntar a la escritura o añada facturas de obras que hayan tenido que hacerse para que en una comprobación posterior se pueda justificar que el valor es inferior que el de referencia.

Ante el panorama, no se descarta que algunos decidan avanzar ventas o donaciones para evitar que entren dentro del nuevo marco.