Nueva ley por el derecho a la vivienda

El día 26 de mayo entró en vigor la Ley por el derecho a la vivienda, la ley 12/2023. Las políticas orientadas a limitar los precios y disminuir la seguridad jurídica sobre la oferta implican una reducción del parque de viviendas en alquiler y, al mismo tiempo, un incremento de las garantías y solvencia exigida a los inquilinos, penalizando a quienes tienen menos capacidad económica.

El objetivo de esta Ley es el de garantizar a los ciudadanos el acceso a una vivienda digna y en condiciones asequibles, con especial protección a aquellas personas que disponen de menos recursos económicos. Con el fin de garantizar esta función social de la propiedad, esta regulación interviene significativamente el mercado del alquiler de vivienda habitual (quedan fuera de esta regulación los referidos a locales, temporada, etc..) y en lo que se refiere a los nuevos contratos de arrendamiento que se formalicen una vez entrada en vigor, las novedades más importantes se resumen en:

¿Cómo define la nueva Ley a los GRANDES TENEDORES DE VIVIENDA?

Los grandes tenedores son aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Sin embargo, las comunidades autónomas pueden rebajar a 5 o más inmuebles esta definición en las zonas de mercado residencial en una zona declarada tensionada (barrios o ciudades en los cuáles el precio del alquiler ha subido mucho en los últimos años en comparación con la renta media del lugar).

¿Cómo se limita el precio de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda?

1. La limitación de rentas sólo afecta a los contratos de alquiler cuando la vivienda se encuentra ubicada en una ZONA DE MERCADO DECLARADA TENSIONADA. Si hablamos de zonas de mercado que no hayan sido declaradas tensionadas con lo que respecta al alquiler, la renta es la que libremente pacten las partes.
2. Con carácter general, para los nuevos contratos realizados bajo la vigencia de la nueva Ley, el precio del alquiler no puede exceder de la última renta que hubiera estado vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la actualización anual (IPC).
3. Si el arrendador es un GRAN TENDEDOR DE VIVIENDA, y sin perjuicio de la limitación anterior, la renta no puede exceder del límite máximo del precio aplicable según el Índice de Referencia.

¿Cuál es la duración de los nuevos contratos de alquiler de vivienda?

Para los contratos de arrendamiento que se formalicen a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, ya sea a la finalización de los primeros cinco años del contrato o, en su caso, a la finalización de la siguiente prórroga tácita de tres años, y siempre que lo solicite el arrendatario, se impone una PRÓRROGA EXTRAORDINARIA que es de carácter obligatorio para el arrendador en los siguientes supuestos:

• EN ZONAS NO TENSIONADAS DE ALQUILER: La prórroga obligatoria es de 1 año para los contratos en los que el arrendador sea GRAN TENEDOR y el arrendatario sea una persona VULNERABLE.
• EN ZONA DE MERCADO DECLARADA TENSIONADA DE ALQUILER: La prórroga obligatoria es de 3 años para todos los contratos de arrendamiento de vivienda. Por tanto, obliga a todos los arrendadores, independientemente de la situación económica del arrendatario.

¿Qué ocurre si la vivienda no ha sido arrendada en los 5 años anteriores?

En este caso, y siempre que la vivienda se ubique en una zona de mercado tensionado residencial, la renta de alquiler no puede exceder del precio aplicable según el sistema de índices de precios de alquiler.

¿Puedo repercutir gastos en los nuevos contratos?

No existe la repercusión en el nuevo arrendatario de cuotas o gastos que no hubieran sido pactados en el contrato anterior.

¿En qué casos la norma me permite incrementar la renta de alquiler?

Existe la posibilidad de incrementar un 10% la renta de alquiler limitada, en los siguientes supuestos:

OBRAS.- En caso de que el arrendador realice determinadas obras de rehabilitación, o de reforma o mejora que suponga un ahorro energético del 30%, o de mejora de la accesibilidad, en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato.

DURACIÓN.- También se puede incrementar un 10% la renta si el contrato se firma por una duración mínima de 10 años o, en su caso, se establece un sistema de prórrogas que permita al arrendatario prorrogar el contrato hasta 10 años o más.

¿Puedo actualizar la renta de alquiler?

Se mantiene la limitación máxima del 2% para la actualización anual de rentas en aquellos contratos que deban revisarse hasta el 31 de diciembre de 2023, elevando el tope al 3% para aquellos contratos cuya renta actualice en el período comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.

Esta limitación en la actualización anual de la renta es obligatoria para los GRANDES TENEDORES. Para el resto de los propietarios existe la posibilidad de pactar libremente el porcentaje a aplicar, pero si el arrendatario no lo acepta, no se pueden superar los límites establecidos.

Para las actualizaciones anuales a aplicar a partir del 1 de enero de 2025, la norma prevé la creación antes del 31 de diciembre de 2024 de un nuevo índice de referencia que evite los incrementos desproporcionados de renta.

¿Qué ocurre si el arrendatario es vulnerable y no me paga?

La norma agiliza la comunicación entre jueces y servicios sociales para evaluar la situación y en su caso una rápida respuesta habitacional a las familias vulnerables. Mientras estas soluciones se producen, la norma amplia el período de suspensión de los lanzamientos durante un plazo máximo de 2 meses, cuando el propietario sea una persona física, y de 4 meses, cuando se trate de una persona jurídica.

¿Quién paga los gastos de gestión y formalización del contrato de alquiler de una vivienda?

La nueva ley dispone que van a cargo del arrendador los gastos de la gestión inmobiliaria y los de la formalización del contrato.

¿Cambia la fiscalidad del alquiler?

Con el fin de favorecer el alquiler a precios asequibles, para los nuevos contratos se establecen unos porcentajes de reducción en el IRPF del rendimiento neto del alquiler que van desde el 50% y pueden incrementarse hasta el 90% en función de sí se cumplen determinados supuestos.

¿Me penalizan por tener viviendas vacías?

La nueva ley introduce nuevos recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles para aquellas viviendas que permanezcan desocupadas de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años. Este recargo puede variar entre el 50% de la cuota líquida del impuesto hasta el 150%, según los casos.