No es una ley de contención de precios, es una ley de reducción de precios. En primer lugar el índice de precios se nutre de los precios de alquiler de hace tres años (contratos de 2017, 2018 y 2019), como todos sabemos, estos son precios más bajos de los vigentes en 2020. En el periodo 2.013-2.016 los precio los alquiler se mantenían en su nivel más bajo después de un descenso de entre el 25 y el 30%. Es a partir del 2017 que inician una recuperación. Contención sería mantener los precios vigentes, reducción es aplicar precios de los años anteriores. En segundo lugar la obligación de utilizar el índice medio y no el nivel superior, aunque el piso esté en inmejorables condiciones, vuelve a ser un factor de reducción, no de contención. Y finalmente si existe un contrato hecho los últimos cinco años y su precio es inferior al índice de referencia, se aplica el más bajo. Una vez más no se contención es disminución.
Si el objetivo de la ley es “contener” los precios de los alquileres y esto se hace en base a vincular los nuevos contratos al índice de referencia, no se necesitan mayores restricciones, este objetivo se alcanza por el solo hecho de aplicar los nuevos contratos el precio resultante del índice. No tiene razón de ser perjudicar especialmente a aquellos arrendadores que alquilaron en el últimos cinco años a un precio más bajo del resultante del índice. Estos arrendadores se ven afectados por una doble rebaja, la propia, que resultaría de la aplicación del índice, y aquella otra derivada del precio del contrato anterior. Una vez más, queda claro que no se hace contención sino reducción de precios. Es necesario dar un trato diferenciado y más perjudicial a aquellos arrendadores por el solo hecho de haber formalizado un contrato los últimos cinco años?
A largo plazo, la incorporación en el índice de nuevas anualidades las que incorporarán los nuevos contratos con rentas ya reducidas por la aplicación de la propia Ley, supondrá al mismo tiempo, que los nuevos índices resultantes serán más bajos, y así sucesivamente. No es una contención, es una reducción.
La ley se aplica en la misma medida por zonas tan poco homogéneas entre ellas como puede ser la ciudad de Barcelona, donde los precios de alquiler de media en 2019 eran de 978 € mensuales, y ciudades como Olot o Figueres con alquileres de 464 € y 482 € mensuales respectivamente. Es evidente que no tiene nada que ver el esfuerzo que le representa a un arrendatario de Barcelona atender el alquiler, que a otro arrendatario de las comarcas de Girona. Por el contrario el propietario arrendador gerundense, que recordemos, obtiene muchos menos ingresos de su inversión inmobiliaria, se le aplican las mismas limitaciones, y ha de rebajar el precio del alquiler en similar proporción.
Todos estamos de acuerdo en que hay una parte de la sociedad que tiene dificultades habitacionales, a quien se debe dar soluciones, pero la solución del problema es de todos, o dicho de otro modo de las administraciones, no de los arrendadores quien ya aportan pisos en el mercado. Hacen falta muchos más viviendas sociales, pero hace años que la administración no los hace, ni ofrece unas condiciones que permitan que los haga el sector privado o con fórmulas mixtas público-privadas.
Las limitaciones, congelaciones o reducciones sobre las rentas de los contratos de alquiler, hemos tenido sobrada experiencia en el siglo pasado, tienen un efecto asegurado, que no es otra
que la reducción de la oferta de viviendas en alquiler debido a la inseguridad jurídica-económica que genera desconfianza a los arrendadores. Ante la incertidumbre de los ingresos que se pueden obtener, hay quien no destinará sus ahorros en comprar un piso y ponerlo a alquiler, que no reformará el piso heredado de los abuelos o quien preferirá poner su piso en venta en mantenerlo en alquiler, más cuanto estas medidas vienen acompañadas de múltiples normativas que perjudican directamente a los arrendadores sin compensación; indefensión ante las ocupaciones ilegales, suspensión de los desahucios, reducciones de arrendamientos como consecuencia del Covid, etc …
Esta Ley no es la solución.
Miquel Costa
Gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Girona
Departament de Territori de la Generalitat El Consejo General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya, junto con las siguientes entidades: Consell de Col·legis Oficials d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya L’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya El Consell de Col·legis Territorials d’Administradors de Finques de Catalunya L’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de […]
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