La justicia europea amplía el plazo para reclamar los gastos hipotecarios

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha respaldado a los afectados que asumieron los gastos hipotecarios después de firmar el contrato de préstamo con el banco.

En 2015, el Tribunal Supremo declaró como “abusivas” las cláusulas impuestas por las entidades financieras a sus clientes, quienes debían hacerse cargo de los pagos de notaría, registro, gestoría y tasación. Sin embargo, no fue hasta 2021 que obligó a los bancos a reembolsar el 100% de la tasación, los gastos de registro y gestoría, y la mitad de los notariales.

A pesar de ello, con los años ha surgido la duda entre demandantes y demandados:

¿Cuál es el plazo máximo para reclamar ese dinero?

La respuesta la proporciona la nueva sentencia publicada por el TJUE el 25 de enero de 2024. Esta sentencia concluye que los tribunales españoles infringieron el Derecho europeo al limitar a diez años el plazo de prescripción a partir del pago de los gastos hipotecarios, sin tener en cuenta si el usuario era consciente de sus derechos o disponía de tiempo suficiente para recurrir.

A partir de ahora, el reloj empieza a correr una vez que el consumidor conoce sus derechos y tiene tiempo material suficiente para presentar un recurso, sin establecer una fecha concreta de vencimiento del plazo legal.

El Caso.

Los magistrados han examinado un caso que llegó hasta la Audiencia Provincial de Barcelona. Allí, los jueces han estado revisando los recursos de tres bancos que se negaron a restituir las cantidades reclamadas por sus clientes, alegando que había expirado el plazo legal de diez años previsto en el Código Civil catalán para exigir el dinero. Este argumento fue respaldado en segunda instancia, forzando el recurso de los usuarios afectados. Sin embargo, el TJUE ha dictado sentencia instando a la justicia española a ampliar este plazo, aunque sin fijar una fecha concreta. De esta manera, rechaza que los casos prescriban después de diez años de haber abonado los gastos si los clientes no fueron informados adecuadamente de sus derechos.

En definitiva, a partir de esta sentencia del TJUE, solo se puede argumentar que el afectado conoce la abusividad de su cláusula cuando el banco acredite que el afectado tenía constancia de su abusividad o cuando el afectado obtiene la sentencia firme que ha declarado la abusividad. Son estos hechos, y no otros, los que hacen correr los plazos, que no pueden computar a partir del pago de las facturas, como sostenía antes la Audiencia Provincial de Barcelona.

Ahora bien, ¿qué gastos hipotecarios puedo reclamar al banco?

Después de la última sentencia del Tribunal Supremo, los consumidores pueden recuperar el 100% de los gastos de gestoría, tasación y registro, y el 50% de los gastos de notaría. A esto, hay que sumarle los intereses legales.

Según la Asociación de Usuarios Financieros, hay unos ocho millones de afectados por esta cláusula y la cantidad media a recuperar es de 1.500 €.

¿Cómo puedo llevar a cabo la reclamación?

La primera cosa que hay que hacer es reunir todas las facturas abonadas o justificantes de pagos efectuados durante la formalización del contrato. También es necesario aportar copia de la escritura de préstamo hipotecario o de compraventa con subrogación, si procede.

Para presentar la reclamación, se puede acudir en primera instancia al servicio de atención al cliente del mismo banco. En Internet encontrarás diferentes modelos de escrito de reclamación de los gastos hipotecarios.

Si el banco rechaza la solicitud o no responde ofreciendo ninguna negociación en un plazo de dos meses, se puede acudir a los tribunales o elevar la queja al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. Por ello, es importante que quede constancia de que hemos dado este primer paso, de manera que si lo hemos hecho presencialmente en una de las oficinas de la entidad, es necesario solicitar una copia sellada de la solicitud. Este primer trámite se puede hacer también por correo electrónico o a través del sitio web del mismo banco si esta opción está habilitada.

Una vez hecho este primer paso, la resolución del Banco de España llegará en un plazo de cuatro meses. No es vinculante, pero sí nos servirá para insistir ante nuestra entidad. Si esta continúa sin atender nuestra reclamación, la rechaza alegando que no es procedente o que estamos fuera de plazo, o incluso si nos exige más documentación o que reescribamos la reclamación, el siguiente paso es acudir al juzgado especializado en cláusulas hipotecarias abusivas que nos corresponda.

Si el banco hace algún tipo de propuesta, es necesario leerla atentamente para asegurarse de que no se nos priva de ninguno de los derechos ya reconocidos judicialmente.