La devolución de la fianza del alquiler

La devolución de la fianza al inquilino es una de las cuestiones que generan mayores discrepancias en materia de arrendamientos. Una vez finalizado el contrato de alquiler, se procederá a la devolución de la fianza. El propietario o arrendador puede acudir a la Cámara y allí se hará el trámite con el Instituto Catalán del Suelo (Incasol) para la devolución mediante ingreso directamente del Incasol a la cuenta corriente del propietario, que es quien hizo el depósito.

Legalmente, el propietario tiene, desde que le han devuelto las llaves, un mes para restituir al inquilino el saldo de la fianza. Transcurrido este tiempo, el inquilino tendrá derecho a reclamar intereses moratorios.

El importe a devolver al inquilino será la diferencia entre la cantidad entregada en su día por el inquilino al propietario en concepto de fianza y el importe que quede determinado de obligaciones pendientes de atender por el inquilino. Ahora bien, la cuestión principal es saber si la fianza sirve para garantizar todas las obligaciones del inquilino o inquilino (incluyendo naturalmente las económicas) o si sólo sirve para garantizar los posibles daños y desperfectos causados ​​en la vivienda o local alquilado.

Los tribunales consideran que la fianza se presta para garantizar al arrendador, el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, tanto las económicas como las del buen uso del inmueble arrendado.

Asimismo, el inquilino no debe dar por pagado ningún mes de renta u otras cantidades económicas bajo el pretexto de que el arrendador tiene un dinero que es suyo, ya que estaría decidiendo, unilateralmente y antes de terminar el contrato, la finalidad de ese dinero y dejaría, en la práctica, el contrato sin fianza.

¿Cuándo se debe devolver la fianza?
El arrendador estará obligado a devolver la fianza íntegramente al inquilino cuando, finalizado el contrato, éste haya cumplido con todas sus obligaciones.

¿Cuándo se puede retener la fianza?
Siempre que no se hayan extinguido las obligaciones del inquilino; es decir, cuando existan obligaciones imputables al inquilino. Así pues, se puede retener la fianza en los siguientes casos:

• Cuando el inquilino tenga deudas de alquileres, suministros, etc.
• Cuando los daños observados excedan el deterioro normal por el uso y mantenimiento que debía tener la vivienda. La reparación corresponderá al inquilino, dado que son daños producidos por un uso anormal del inmueble, por dejadez o mantenimiento inadecuado por parte del inquilino. Por ejemplo, los daños consistentes en rotura de grifos, daños sufridos en el mobiliario alquilado, desperfectos en caldera, retirada de canalizaciones de gas, de aire acondicionado que figuraba en la finca según contrato, desperfectos en el jardín, etc. En estos casos la reparación es responsabilidad del inquilino, por lo que el arrendador podrá quedarse toda la fianza o parte de ésta para reparar el daño.

¿Qué desperfectos no son imputables al inquilino y por tanto no son deducibles de la fianza?

• Pequeños daños por un uso normal del inmueble. Si al finalizar el contrato el arrendador aprecia daños ocasionados por un uso normal de la vivienda, la reparación de estos daños corresponde al arrendador, por lo que deberá restituir la fianza íntegramente al inquilino. Por lo que se refiere a la pintura, la Audiencia de Barcelona mantiene que, en principio, cuando un inquilino deja el inmueble arrendado no se le puede exigir que lo deje perfectamente pintado, siendo admisible que devuelva el inmueble con el desgaste por el transcurso de los tiempos y el normal uso del inmueble arrendado, como tampoco se le puede obligar, salvo pacto en contrario, que tape los agujeros hechos en las paredes para colgar cuadros, si ello se acomoda a criterios de normalidad. En definitiva, el inquilino no responde del deterioro ocasionado por el tiempo y el uso normal de la cosa arrendada.

El problema en la práctica
El día a día nos demuestra que el problema surge cuando el inquilino cree que él no ha incumplido sus obligaciones y el arrendador, en cambio, no lo ve así y retiene la fianza para arreglar el daño. El arrendador, por ejemplo, considera que el inquilino ha incumplido su obligación de cuidar el inmueble al entregarlo en unas condiciones menos buenas que las que éste tenía al ser entregado al inquilino.

Si no existe un acuerdo entre las partes en cuanto a la responsabilidad y la cuantía económica de los daños, será el juez quien deberá decidir si se ha producido o no el incumplimiento del inquilino y si, por tanto, la retención de la fianza está justificada o ésta debe ser devuelta.

Por último, hay que tener presente que todo lo expuesto son reglas de carácter general, pero habrá que analizar caso por caso teniendo el contrato delante y distinguiendo entre tipos de arrendamiento (vivienda, local, nave, despacho, etc.).

Ante cualquier duda, puede consultar en la Cámara de la Propiedad Urbana de Girona.