Guia para la compraventa de bienes inmuebles (I)

Si ha llegado a la decisión que desea vender un inmueble, le recomendamos que acuda a un profesional para poder verificar y comprobar la documentación y procedimientos necesarios y, de esta manera, cuando aparezca un posible comprador o su abogado, poder hacer una venta rápida, limpia y exitosa. Naturalmente, en la Cámara de la Propiedad estaremos encantados de poner nuestro equipo de profesionales a su servicio para ayudarle en esta tarea.

Existe una serie de documentación e información que es básica y que toda agaencia, profesional o persona involucrada debería disponer desde el principio.

La presente guía se estructura en cuatro partes o apartados y esperamos que le sea práctica y útil.

1. Partes de la operación: vendedor y comprador, ¿qué necesitan?
Tanto el comprador como el vendedor deben estar correctamente identificados con D.N.I. y los extranjeros deben contar con Número de Identidad de Extranjeros (NIE). Normalmente, el vendedor extranjero ya tiene NIE, pero el comprador deberá solicitarlo para que la futura escritura pública de compraventa pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, deberemos saber si vendedor y comprador están casados y en qué régimen económico matrimonial.

En caso de tratarse de una persona jurídica, deberá contar con el número equivalente conocido como CIF así como su acta de titularidad real.

Representación
Habrá que identificar si actúan en nombre propio oa través de representantes. En caso de actuar a través de un apoderado, el poder deberá ser notarial y en vigor y, en caso de ser documento público extranjero, debidamente apostillado o legalizado, junto con su traducción jurada.
Residencia fiscal de los vendedores y nacionalidad del comprador
Si los vendedores no son residentes fiscales en España, por ley el comprador está obligado a retener el 3% del valor del inmueble (sin contar el valor de los muebles), para transferirlo a Hacienda en concepto de pago a cuenta del futuro impuesto que tendrá que pagar el vendedor, si procede, por la ganancia obtenida.

Cuando el comprador es nacional de un Estado no europeo y desea adquirir un inmueble en suelo rústico, necesitará un permiso militar. Este permiso tarda al menos seis meses en concederse, por tanto, los tiempos de la operación se alargarán considerablemente.

2. Objeto de la operación: el inmueble objeto de venta

Nota simple expedida por el Registro de la Propiedad
Es donde consta el titular o titulares del inmueble, su descripción, y si existen o no cargas. En cuanto a las cargas, será necesario estudiar si se pueden cancelar o no. Las más comunes son las siguientes:

• Hipotecas
• Anotaciones preventivas por demandas o embargos
• Servidumbres de cualquier clase
• Normas de la Comunidad y otros pactos
• Normas de la urbanización.
• Escrituras públicas previas

También es importante tener a mano la escritura de declaración de obra nueva (o sus ampliaciones y reformas), así como la escritura de constitución de propiedad horizontal (cuando son inmuebles sujetos a propiedad horizontal). De esta forma, podemos conocer la historia del inmueble y tener documentación disponible que, en un momento dado, puede hacer falta al abogado o al notario.

Además, en la escritura de constitución de propiedad horizontal también consta si existe un posible derecho de vuelo, a favor de terceros o propios, o si ha reservado un derecho a edificar.

Referencia catastral e Impuesto de Bienes Inmuebles y otros arbitrios
Deberemos tener identificada la referencia catastral, bien para que esté indicada en la escritura del vendedor o bien en los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), basura, tasas u otros arbitrios.

Lo más adecuado sería contar con los recibos de los últimos cuatro ejercicios del IBI. ¿Por qué cuatro años? Porque el plazo de prescripción es de cuatro años. Es muy importante averiguar que estos cuatro ejercicios estén pagados por el propietario y, por otra parte, también importantísimo plasmar en el contrato de opción o de arras que se firme, cómo se pagará el IBI del año en curso. Sentencias recientes del Tribunal Supremo indican que debe pagarse proporcionalmente entre el vendedor y el comprador de acuerdo con los días en que cada uno ha sido propietario del inmueble objeto de venta.

Coordinación de la realidad con el Registro de la Propiedad y el Catastro
Tener coordinada la realidad con la información registral y catastral sería crucial, es decir, que las edificaciones y/o construcciones existentes estén correctamente inscritas en el Registro de la Propiedad y el Catastro. Especialmente, cuando nuestro comprador tenga que pedir hipoteca. Tener todo preparado con tiempo, nos ayudará a que la venta sea mucho más fácil. En estos casos, es necesario un plano topográfico con coordenadas georeferenciadas.

Suministros
Lo que siempre preocupa al comprador, y es lógico, es saber exactamente con qué suministros cuenta el inmueble: agua, luz, gas… Por otra parte, deberemos tener preparadas facturas de suministros, para que el comprador pueda asegurarse de que no se debe ningún recibo y, además, que después de la compra podrá realizar enseguida el cambio de nombre.

En un próximo boletín informaremos sobre la documentación relevante que debe obtener el vendedor, aspectos urbanísticos y la forma de actuar cuando el inmueble está arrendado.