En qué consiste la cláusula berlinesa de los contratos de alquiler?

Desde el 22 de septiembre de 2020, en que se inicia en Cataluña la vigencia de la Ley 11/2020 que fija un tope máximo de alquiler (índice de referencia), en su calidad de norma imperativa, éste no se puede sobrepasar, de manera que cualquier renta contractual por encima genera el derecho de retorno a favor del arrendatario y sanciones por el arrendador.

Esta Ley 11/2020 de contención de rentas, es muy parecida a la ley de congelación de alquileres de viviendas de Berlín aprobada por febrero de 2020, que el Tribunal Constitucional de Alemania ha anunciado precisamente (15 de abril) que es inconstitucional y la declara nula y sin valor porque esta materia es de competencia federal y los länder (estados federados) sólo pueden legislar si el Gobierno federal no hace uso de su competencia legislativa. Según un estudio del Ifo Instituto de Múnich, la limitación de los precios del alquiler que ha supuesto esta ley tumbada por el Tribunal Constitucional de Alemania, ha provocado la escasez de vivienda, al reducir más de un 50% la oferta .

De la cláusula berlinesa a la catalana

Por otra parte, a raíz de la aprobación de esta ley de congelación de alquileres de Berlín, en aquella ciudad se empezó a introducir en los contratos de arrendamiento, una cláusula que fijaba una renta de mercado en el caso que la fijación del tope máximo fijado por ley fuera declarada nula por inconstitucional, como asi ha pasado, con lo cual se corrige por el acuerdo de las partes, los efectos que una norma inconstitucional había impedido, consistente en la fijación de un alquiler de mercado y no limitado por el poder intervencionista de la Administración.

Debido que, como decíamos, la situación que tenemos en Cataluña es muy similar a la de Berlín, se están empezando a introducir en los contratos que se formalizan en nuestro una cláusula de un contenido similar a la mencionada, que se conoce como “cláusula berlinesa.”

¿Qué es la cláusula berlinesa?

Esta cláusula consiste en la fijación en el contrato de alquiler de dos rentas de alquiler diferentes, ambas pactadas por las partes otorgantes: una principal que es la que se aplicaría en cumplimiento de la legislación catalana de contenicó de rentas, y una segunda de subsidiaria que se aplicaría en el caso de que esta normativa catalana de contención de rentas fuera declarada inconstitucional.

Esta es una medida de previsión dado que tenemos un marco normativo donde convieun dos legislaciones: por un lado tenemos la ley estatal de arrendamientos urbanos que es la que siempre se ha aplicado, en la que se regulan las relaciones del propietario y el inquilino derivadas de un contrato de alquiler y donde se establece claramente que la renta del alquiler será la que entrega acuerden las partes; en Cataluña, a partir del 22 de septiembre de 2020, se dicta una Ley que impide pactar entrega una renta de mercado, no pudiendo sobrepasar los índices de precios fijados por la Generalitat, ni superar los precios de alquiler pactados en los cins años anteriores a la entrada en vigor de la mencionada ley. Esto hace que los propietarios, en muchos casos, estén alquilando los pisos muy por debajo de los precios de mercado.

Se puede considerar legal la cláusula berlinesa?

Las Cámaras de la Propiedad consideran que esta cláusula es legal porque no impide la aplicación de la norma actualmente vigente en Cataluña y por tanto lo que entra en juego es esta primera renta que se fija conforme estos criterios imperativos de la normativa de contención de rentas , y lo que se hace es una previsión que en un escenario posible de inconstitucionalidad de la legislación catalana, las partes pactan entrega una segunda renta. Esta negociación se hace respetando el principio de autonomía de la voluntad y de la libertad de contratación. Es por otra parte una cláusula sencilla, transparente, se entiende perfectamente en qué casos concretos se aplicará esta segunda renta o renta subsidiaria y cuál es la carga económica que supondrá para el inquilino.

Las Cámaras recomendamos que se incluya esta cláusula en los contratos, que se conozca y también es conveniente hacer un estudio caso por caso, ya que pueden influir muchas circunstancias en cada caso porque se aplique esta cláusula.

La Ley catalana está recurrida al Tribunal Constitucional y aunque no se prevé que a corto plazo se resuelva la cuestión de inconstitucionalidad, teniendo en cuenta que los contratos tienen una duración mínima de cinco años, la previsión de la cláusula berlinesa protege la posibilidad de que la propiedad pueda acogerse a una renta que no esté limitada por una ley que finalmente deje de tener aplicación.

Artículo elaborado por el Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat de Mataró i el Maresme