El acuerdo político logrado entre los partidos de gobierno con ERC y EH Bildu entorno al proyecto de “Ley de Vivienda” conforma una mayoría parlamentaria, y hace prever que en un breve plazo de tiempo quedará aprobado.
Las contundentes medidas intervencionistas sobre el mercado de alquiler en aquellas zonas declaradas “de mercado residencial tenso”, obligarán a los propietarios arrendadores a tomar decisiones. Por una parte, en caso de seguir en el mercado residencial, serán aplicables una serie de limitaciones, como por ejemplo que los precios de alquiler no serán los pactados por las partes sino que vendrán condicionados por el precio establecido en contratos anteriores, o bien que no se podrá actualizar el precio de alquiler según IPC, sino que hay topes del 2% y del 3% por este año 2023 y 2024, a partir de ese momento la actualización será en base a un nuevo índice del que se desconocen las directrices. Tan solo se sabe que este nuevo índice no podrá superar en ningún caso el IPC, y que los gastos de contratación serán a cargo del propietario. También se prevé que la duración del contrato pueda quedar alterada, a criterio del inquilino, con nuevas prórrogas de hasta 3 años más.
Las restricciones son mayores por aquellos propietarios titulares de 5 viviendas o más, a quienes se califica de “grandes tenedores”. Estos propietarios se verán afectados por unas condiciones diferentes tanto en la determinación de los precios de nueva contratación, como en las posteriores actualizaciones de precios, como en las dificultades para recuperar la vivienda en los procedimientos de desahucio, sea por finalización de contrato o por impagos. También se verán afectados por el alquiler social obligatorio con rentas ínfimas que, fácilmente no llegan ni a cubrir los costes de la vivienda.
En todo caso, los arrendamientos de viviendas quedarán afectados por una gran complejidad que requerirá, en todo momento, el asesoramiento de expertos para conocer en qué condiciones se puede arrendar una vivienda, si este está afectado por “zona tensa” o no, si el propietario tiene la consideración de gran tenedor o no, cuál se el precio al que se puede ofertar la vivienda, cuáles son las limitaciones a las actualizaciones de renta, o cuál es el plazo de finalización del contrato y las prórrogas aplicables. En resumen más complejidad y nuevas incertidumbres.
Tanto desde el Estado español, como desde Cataluña, se ha optado para aplicar medidas contra los arrendadores para resolver el problema de la grave carencia de viviendas de alquiler. Lo incomodidad y los perjuicios que genera hacia los arrendadores este conjunto de medidas, previsiblemente hará que se retiren muchas viviendas del mercado residencial. Los propietarios optarán por otras soluciones como pueden ser la venta de la vivienda, el alquiler turístico o seleccionar situaciones que se ajusten al alquiler de temporada (estudiantes, estancias laborales o docentes, etc.). En consecuencia la oferta de viviendas de alquiler disminuirá significativamente y el acceso a la vivienda será más exigente, quedando al alcance solo de aquellos inquilinos más solventes y quedando excluidos aquellas capas de la sociedad económicamente más débiles.
Desde la Cambra no podamos más que denunciar una vez más el error de estas políticas que, con toda seguridad comportarán una reducción del número de viviendas de alquiler. Este efecto contraproducente ya se constató el siglo pasado, cuando las prórrogas forzosas y las rentas congeladas llevaron España a uno de los niveles más bajos de viviendas de alquiler de Europa. Contrariamente se hacen necesarias medidas incentivadoras que ayuden a incrementar la oferta de pisos de alquiler y las inversiones en vivienda pública y social, en la línea de las últimas medidas anunciadas por el gobierno de España, siempre que sean factibles, y estén debidamente dotadas económicamente para lograr los objetivos pretensos.
Miquel Costa Perich
Gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Girona
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