Pisos turístics en comunitats de propietaris

La mayoría de comunidades de propietarios se niegan a que se destinen las viviendas del edificio a uso turístico por las molestias que pueden llegar a ocasionar este tipo de actividades.

Para que un propietario pueda destinar su inmueble fines turísticos deberá respetar lo que establezca el Título Constitutivo, que puede contener prohibiciones del destino de las viviendas o locales. A este respecto, el hecho de que en el Título indique que los pisos sólo pueden destinarse a “vivienda”, no significa que el propietario no pueda arrendar el mismo, bien con carácter fijo, temporal, de temporada o turístico.

La Comunidad puede incluir una cláusula en los estatutos que prohíba los apartamentos turísticos, mediante acuerdo comunitario, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros. Ahora bien, este acuerdo no podrá tener efectos retroactivos, de tal manera que este tipo de actividades que ya se estén desarrollando en la finca no podrán limitarse de esta manera.

Para la aprobación del acuerdo que limite el alquiler turístico, basta con el voto de las cuatro quintas partes del total de propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participció.

¿Qué pasos debe dar la Comunidad para prohibir el alquiler turístico?
En primer lugar, debe convocar una Junta de Propietarios y en el orden del día debe constar el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico. En la Junta se procederá a la votación, que tendrá que conseguir el quórum anteriormente expuesto. Celebrada la Junta, se deberá notificar -preferentemente de manera fehacientemente los ausentes, que tendrán un plazo de 30 días para comunicar su intención de voto; en caso de que no digan nada en este periodo, se considera que se adhieren al acuerdo de la Junta. Conseguidas las mayorías necesarias, el acuerdo es ejecutivo, pero deberá inscribirse en el Registro para que sea oponible a terceros.

Se aconseja consultar antes con el notario y el registrador, a fin de redactar el certificado que debe expedir el secretario, para evitar que posteriormente haya problemas y para la obligada inscripción registral, ya que si esto no se lleva a cabo no obligará a los nuevos propietarios.

Si con anterioridad al acuerdo un propietario ya realizaba esta actividad, el acuerdo le vincula?
No, el acuerdo por el que se prohíbe el destino como arrendamiento turístico no tiene efectos retroactivos, y sólo vinculará a nuevos adquirentes y a comuneros que pretendieran destinarlo a esta actividad.

Si, conforme a todo lo expuesto, se permite el alquiler turístico y éste genera molestias a los propietarios, que puede hacer la Comunidad?
El arte. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula la acción de cesación en las Comunidades de Propietarios por actividades molestas, prohibidas e insalubres. Esta es la vía más adecuada para conseguir la no continuidad del arrendamiento, pero esta situación debe quedar bien probada en vía judicial, pues, tal como indicó la Sentencia TSJ Cataluña, Sala Civil y Penal, Sección 1ª, 37 / 2016, de 19 de mayo, no puede concluirse en abstracto que la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la Comunidad, sino que es necesario un uso anómalo o antisocial, que deberá ser analizado caso por caso.

¿Qué pasos debe dar la Comunidad para ejercitar la acción de cesación?
En primer lugar, con carácter previo y obligatorio, el requerimiento del Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, solicitando la inmediata cesación de estas actividades, con advertencia de lo contrario de iniciar acciones judiciales. Si el infractor persiste, el Presidente, previa autorización de la Junta, podrá presentar acción de cesación. Junto con la demanda, se deberá aportar el requerimiento fehaciente, el acuerdo de la Junta y todos los medios de prueba disponibles. Se podrá solicitar, como medidas cautelares, cualquier actuación que permita asegurar la efectividad de la orden de cesación.

¿Qué efectos puede tener la demanda estimatoria?
Todo dependerá de lo que se pida en la demanda, pero dado el alcance de la acción de cesación del arte. 7.2 LPH, se podrá acordar el cese definitivo de la actividad y la pertinente indemnización de daños y perjuicios, y cuando proceda la privación del derecho del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, aunque este último supuesto resulta difícil de conseguir.

Si el destino como alquiler vacacional está prohibido en los estatutos y el propietario sigue con la actividad, que puede hacer la Comunidad?
Deberá seguir los mismos trámites anteriormente indicados, para que la acción de cesación del arte. 7.2 LPH es aplicable tanto a actividades molestas como las prohibidas por las normas de la Comunidad.