Aprobada una moratoria por los inquilinos de locales comerciales que tengan problemas económicos con motivo del Covid-19

Nuevas medidas aprobadas por los alquileres de locales comerciales y otros alquileres con uso diferente al de vivienda, motivadas por Covid-19

Ha salido publicado en el BOE de hoy 04/22/20 el “Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de Medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo” que viene a complementar  las medidas en su día ya acordadas en relación a los alquileres de viviendas, pero ahora referidas a los alquilas de uso diferente de vivienda.

A qué alquileres son de aplicación las medidas? Qué inquilinos si pueden acoger?

En primer lugar hay que decir que las medidas previstas en el RDL sólo se aplicarán en defecto de pacto o acuerdos entre las partes. Así si las partes llegan o ya han llegado a un acuerdo, prevalecerá lo pactado.

Las medidas establecidas se refieren ahora a los arrendamientos urbanos de uso diferente de vivienda de la LAU siempre que, como veremos, estén afectos a una actividad económica.

Sólo se podrán acoger aquellos arrendatarios que sean autónomo o pymes (pequeñas y medianas empresas) que cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a actividad económica desarrollada por un autónomo:
   • Esta afiliado y en situación de alta, a la fecha de la declaración del estado de alarma (RD 463/2020, de 14 de marzo), en el régimen especial de la Seguridad Social de los trabajadores por cuenta propia o autónomos, en el régimen especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
   • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del referido RD de declaración de estado de alarma o por órdenes dictadas por las autoridades competentes al amparo del citado Real Decreto.
   • En caso de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia RD de declaración de alarma, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual de ‘trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
   • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de RDL 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de sociedades de capital.
     Es decir, son aquellas pymes que conforme al referido artículo pueden formular balances y estado de cambios en el patrimonio y neto abreviados, ya que durante dos ejercicios consecutivos han cumplido, a la fecha de cierre, dos de los siguientes requisitos:
     • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
     • Que el importe neto de la cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
     • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
   • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020, de 14 de marzo (declaración estado alarma), o por órdenes dictadas por las autoridades al amparo del citado RD.
   • En caso de que su actividad no se vea directamente suspendida en el RD referido, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior a la que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

El cumplimiento de los anterior requisitos se acreditará mediante la presentación de la siguiente documentación:

• La reducción de actividad acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, de acuerdo con la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario deberá mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
• La suspensión de actividad, deberá acreditarse mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, en base a la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Cuáles son las medidas a las que se puede acoger el inquilino que cumpla los requisitos anteriores?

De nuevo la normativa (como ya hacía con los alquiler de vivienda habitual) diferencia dos tipos de medidas en función de si el arrendador es:

• (a) pequeño tenedor (titular de 10 o menos inmuebles urbanos, excluidos garaje si trasteros; que no supere una superficie construida de 1.500 m2), o
• (b) una entidad / empresa pública o un privado gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2)

Arrendador pequeño tenedor

1. Si el arrendador es pequeño tenedor, el inquilino podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Decreto Ley, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. En este caso, a diferencia del gran tenedor, el aplazamiento no se aplica de manera automática sino que las partes deben llegar a un acuerdo.
2. En el marco de este acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza legal en su día entregada, que se podrá utilizar para el pago total o parcial de las mensualidades de renta. En caso de que se use la fianza, total o parcialmente por la pago de rentas, el arrendatario deberá reponer el importe dispuesto de la fianza en el plazo máximo de un año desde que se haya llegado al acuerdo de utilizar la fianza o dentro del plazo que restara de vigencia del contrato si fuera inferior a un año. Queda claro que en este supuesto, el arrendador, ve disminuidas sus garantías ante los posibles incumplimientos de las obligaciones de los arrendatarios

Arrendador gran tenedor. Moratoria.

• En este caso el inquilino podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del decreto ley, una moratoria, que se aplicará de manera automática, y afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo es insuficiente en relación con el impacto provocado por Covid-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
• Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años a partir del momento en que se supere la situación de alarma oa partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes mencionado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o las prórrogas.

Finalmente, desde la Cámara de la Propiedad Urbana, queremos recordaros la conveniencia de documentar adecuadamente aquellos acuerdo y pactos a que lleguen arrendador y arrendatario, para evitar problemas futuros tanto entre las partes como respecto a las obligaciones fiscales con hacienda. A tales efectos como siempre, los socios contáis con el asesoramiento de nuestro departamento jurídico.