En què consisteix la clàusula berlinesa dels contractes de lloguer?

Des del 22 de setembre de 2020, en què s’inicia a Catalunya la vigència de la Llei 11/2020 que fixa un topall màxim de lloguer (índex de referència), en la seva qualitat de norma imperativa, aquest no es pot ultrapassar, de manera que qualsevol renda contractual per sobre genera el dret de retorn a favor de l’arrendatari i sancions per l’arrendador.

Aquesta Llei 11/2020 de contenció de rendes, és molt semblant a la llei de congelació de lloguers d’habitatges de Berlín aprovada per febrer de 2020, que el Tribunal Constitucional d’Alemanya ha anunciat precisament (15 d’abril) que és inconstitucional i la declara nul·la i sense valor perquè aquesta matèria és de competència federal i els länder (estats federats) sols poden legislar si el Govern federal no fa ús de la seva competència legislativa. Segons un estudi de l’Ifo Institut de Múnich, la limitació dels preus del lloguer que ha comportat aquesta llei tombada pel Tribunal Constitucional d’Alemanya, ha provocat l’escassetat d’habitatge, en reduir més d’un 50% l’oferta.

De la clàusula berlinesa a la catalana

D’altra banda, a rel de l’aprovació d’aquesta llei de congelació de lloguers de Berlín, en aquella ciutat es va començar a introduir en els contractes d’arrendament, una clàusula que fixava una renda de mercat pel cas que la fixació del topall màxim fixat per llei fos declarada nul·la per inconstitucional, com aixi ha passat, amb la qual cosa es corregeix per l’acord de les parts, els efectes que una norma inconstitucional havia impedit, consistent en la fixació d’un lloguer de mercat i no limitat pel poder intervencionista de l’Administració.

Degut que, com dèiem, la situació que tenim a Catalunya és molt similar a la de Berlín, s’estan començant a introduir en els contractes que es formalitzen a casa nostra una clàusula d’un contingut semblant a l’esmentada, que es coneix com a “clàusula berlinesa.”

 Què és la clàusula berlinesa?

Aquesta clàusula consisteix en la fixació en el contracte de lloguer de dues rendes de lloguer diferents, ambdues pactades per les parts atorgants: una principal que es la que s’aplicaria en compliment de la legislació catalana de contenicó de rendes, i una segona de subsidiària que s’aplicaria en el cas que aquesta normativa catalana de contenció de rendes fos declarada inconstitucional.

Aquesta és una mesura de previsió atès que tenim un marc normatiu on convieun dues legislacions: per un costat tenim la llei estatal d’arrendaments urbans que és la que sempre s’ha aplicat, en la qual es regulen les relacions del propietari i el llogater derivades d’un contracte de lloguer i on s’estableix clarament que la renda del lloguer serà la que lliurament acordin les parts; a Catalunya, a partir del 22 de setembre de 2020, es dicta una Llei que impedeix pactar lliurament una renda de mercat, no podent ultrapassar els índex de preus fixats per la Generalitat, ni superar els preus de lloguer pactats en els cins anys anteriors a l’entrada en vigor de l’esmentada llei. Això fa que els propietaris, en molts casos, estiguin llogant els pisos molt per sota dels preus de mercat.

Es pot considerar legal la clàusula berlinesa?

Les Cambres de la Propietat consideren que aquesta clàusula és legal perquè no impedeix l’aplicació de la norma actualment vigent a Catalunya i per tant el que entra en joc és aquesta primera renda que es fixa conforme aquests criteris imperatius de la normativa de contenció de rendes, i el que es fa és una previsió que en un escenari possible de inconstitucionalidad de la legislació catalana, les parts pacten lliurament una segona renda. Aquesta negociació es fa respectant el principi d’autonomia de la voluntat i de la llibertat de contractació. És per altra part una clàusula senzilla, transparent, s’entén perfectament en quins casos concrets s’aplicarà aquesta segona renda o renda subsidiària i quina és la càrrega econòmica que suposarà per al llogater.

Les Cambres recomanem que s’inclogui aquesta clàusula en els contractes, que es coneixi i també és convenient fer un estudi cas per cas, ja que poden influir moltes circumstàncies en cada cas perque s’apliqui aquesta clàusula.

La Llei catalana està recorreguda al Tribunal Constitucional i encara que no es preveu que a curt termini es resolgui la qüestió d’inconstitucionalitat, tenint en compte que els contractes tenen una durada mínima de cinc anys, la previsió de la clàusula berlinesa protegeix la possibilitat que la propietat pugui acollir-se a una renda que no estigui limitada per una llei que finalment deixi de tenir aplicació.

Article elaborat pel Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat de Mataró i el Maresme