El BOE publica la Llei 5/2019 que regula els contractes de crèdit immobiliari

Les noves condicions per a la concessió d’hipoteques entraran en vigor a mitjans de juny

Amb la publicació al BOE del 16 de març de la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, les noves condicions per a la concessió d’hipoteques entraran en vigor finalment a mitjans del mes de juny.

Aquesta norma transposa de manera parcial a Espanya la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrer de 2014, sobre els contractes de crèdit celebrats amb els consumidors per a béns immobles d’ús residencial, tot i que no substitueix la Llei Hipotecària de 1946.

La Llei 5/2019 té per objectiu establir determinades normes de protecció de les persones físiques que siguin deutors, fiadors o garants, de préstecs que estiguin avalats mitjançant hipoteca o un altre dret real de garantia sobre béns immobles d’ús residencial o la finalitat dels quals sigui adquirir i conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir.

Informació precontractual

Deu dies abans de signar el contracte els bancs tenen l’obligació de facilitar al client la següent documentació:

• La FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada), que té caràcter d’oferta vinculant i inclou informació ajustada al perfil del client i al préstec sol·licitat
• La FIAE (Fitxa de Advertències Estandarditzades), en la qual han de figurar les clàusules del préstec, els índexs de referència usats per calcular l’interès a pagar, la indicació de si hi haurà un interès mínim en cas de variació de l’índex de referència, la possibilitat que hi hagi un venciment avançat en cas d’impagament de diverses quotes, així com quins serien els seus costos derivats, etc..

A més d’aquestes fitxes, la informació facilitada ha de contenir un document amb simulacions de quotes i la seva variació al llarg dels anys (en el cas que sigui de tipus variable); una còpia del projecte del contracte que ha de desglossar tots els costos que impliqui la signatura final; una guia clara sobre quines despeses corresponen al banc i quines al client; les condicions de les garanties de l’assegurança que s’exigeixi i informació sobre l’assessorament gratuït que ha de donar el notari.

El nou paper del notari

Un cop el consumidor hagi decidit quina és l’entitat financera i el crèdit més adequat als seus interessos ha de comunicar al banc el nom del notari que hagi triat perquè li remetin, per mitjans telemàtics, tota la documentació relacionada amb el préstec. És llavors quan el notari haurà d’explicar al consumidor els aspectes més rellevants del préstec i contestar a totes les seves preguntes, de manera que aquest pugui tenir, amb el seu assessorament imparcial, un coneixement complet del contracte i, per tant, dels seus drets i obligacions.

Ara el notari ha de resoldre tots els dubtes en els dies previs a la signatura, comprovar que no hi ha clàusules abusives per part de l’entitat i ratificar que el titular entén el que està contractant.

Seguidament redactarà una acta notarial que serà gratuïta, en la qual deixarà constància dels fets comprovats i de les explicacions donades al consumidor, així com de les preguntes que aquest li hagi plantejat i les seves respectives respostes.

Distribució de despeses

A partir del 16 de juny el banc paga la gestoria, els aranzels notarials, la inscripció en el Registre de la Propietat i l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (IAJD). Per la seva banda, el comprador seguirà pagant les despeses de taxació i les segones còpies del notari, en el cas que les sol·liciti. A més, no s’ha limitat la comissió d’obertura, però només es pot cobrar una vegada.

Desnonaments

S’han endurit els requisits exigits perquè un banc apliqui el seu dret de venciment avançat en cas d’impagament. Així doncs, les quotes impagades han de superar el 3% del capital concedit o 12 quotes mensuals si l’impagament es produeix durant la primera meitat de vida d’un préstec, i el 7% del capital concedit o 15 quotes mensuals si el fet es produeix durant la segona meitat.

Tot i que el nombre de quotes impagades necessàries per arribar a acumular el 3% de la primera meitat o el 7% de la segona dependrà tant del tipus d’interès i del termini de vida residual de la hipoteca, així com de la part del préstec ja amortitzat, en la majoria dels casos el nombre serà clarament major a les tres quotes mensuals que avui dia recullen les clàusules hipotecàries com a requisit per procedir a l’execució.

Amortització anticipada

S’introdueixen límits màxims a les comissions per reemborsament anticipat en els préstecs.

A les hipoteques de tipus variable, les parts podran acordar o bé el 0,25% durant els tres primers anys o bé el 0,15% durant els cinc primers anys; una de les dues opcions. Passat el termini inicial escollit de 3 o 5 anys, per a la resta de la vida de préstec la comissió serà del 0%.

A les hipoteques amb un tipus d’interès fix de fins a un 2% del capital amortitzat els deu primers anys de vida i del 1,5% si es decideix dur a terme posteriorment.

Estudi de solvència

El banc està obligat a estudiar la capacitat econòmica del client, tenint en compte, entre altres aspectes, els ingressos presents i futurs, la seva ocupació, els seus estalvis, despeses fixes, etc… Així mateix, ha de consultar l’historial creditici del client al Banc d’Espanya.

Novació i subrogació

Per canviar un préstec de tipus variable a un altre a tipus fix en la mateixa entitat (novació) es pot aplicar una comissió de fins a un 0,15% com a màxim durant els tres primers anys de vida de la hipoteca, però a partir d’aquest moment no suposa cap despesa.

A més, el client podrà subrogar sense costos i portar lliurement la seva hipoteca a un altre banc ja que entre les entitats s’establirà un mecanisme de compensació basat en els interessos cobrats i els pendents de cobrament per evitar el robatori de clients.

Interès de demora

En el cas de préstec o crèdit conclòs per una persona física que estigui garantit mitjançant hipoteca sobre béns immobles per a ús residencial, l’interès de demora serà l’interès remuneratori més tres punts percentuals al llarg del període en què aquell resulti exigible. L’interès de demora només podrà meritar sobre el principal vençut i pendent de pagament i no podran ser capitalitzats en cap cas.

Prohibició de clàusules sòl

Es prohibeix l’aplicació d’un límit a la baixa en els finançaments amb tipus d’interès variable (clàusula sòl), establint-se un tipus mínim del 0% per defecte.