Torna la reforma dels lloguers que el Congrés va tombar aquest gener

El decret que reforma els lloguers es va publicar ahir dilluns al BOE i entra novament en vigor avui dimarts 6 de març

Tal i com va passar amb l’anterior Reial Decret de 14 de Desembre de 2018, aquest nou decret s’ha de sotmetre a la convalidació del Congrés. Ara bé, com les Corts estan dissoltes per la convocatòria electoral, en aquest cas qui l’haurà de validar és la Diputació Permanent del Congrés, on també les majories parlamentàries són molt poc estables. Si no se supera aquest tràmit de convalidació ens trobarem novament que la vigència de la norma haurà estat molt curta. Sigui com vulgui, a partir d’avui dimarts la nova regulació és vigent.

Recordarem aquells aspectes que afecten de forma més transcendent als contractes que se signaran a partir d’aquest dimarts 6 de març.

Pel que fa a la durada, els contractes de lloguer retornen a un període de pròrroga obligatòria pels arrendadors de 5 anys, o 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, més altres 3 anys si al finalitzar aquest primer termini les parts no indiquen altra cosa. Cal puntualitzar que s’han modificat els terminis per a les notificacions en cas de no voler la renovació; el propietari ho ha de comunicar amb quatre mesos d’antelació i si fos el llogater a qui no li interessa renovar el termini en fa prou en avisar un mes abans.

Per tal de frenar l’escalada de preus, durant la vigència del contracte l’actualització anual de la renda no podrà excedir l’increment que per aquell període marqui l’Índex de Preus al Consum (IPC) . En cas que hi hagi previst repercutir-hi les despeses de comunitat, l’actualització d’aquestes en cap cas podria superar un increment del doble de l’IPC. D’alguna manera podem dir que els preus del lloguer queden estabilitzats per un període de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica o 5 anys si el propietari o arrendador és persona física.

Novament s’estableix una limitació a les garanties addicionals que a vegades s’exigeixen de manera complementària al mes de fiança obligatòria. Aquestes garanties addicionals, siguin en metàl·lic o amb avals  que es pactin en l’arrendament de l’habitatge, no poden superar dues mensualitats de la renda de lloguer.

Respecte les despeses relacionades amb la contractació (d’intermediació i de formalització del contracte), aquesta nova regulació preveu que obligatòriament han de ser assumides per la part arrendadora si aquesta és una persona jurídica. Contràriament si la part arrendadora és una persona física no té aquesta obligació i com és habitual en el sector seran ateses per la part arrendatària.

També incideix sobre els costos de la contractació dels arrendaments l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), al que estan subjectes tots els contractes d’arrendament d’immobles (excepte aquells que porten IVA. A partir d’ara, els contractes d’arrendament d’habitatges seguiran subjectes a l’impost però en queden exempts. Caldrà, doncs, continuar presentant la corresponent autoliquidació però amb import zero. Aquesta exempció no afecta la resta de contractes d’arrendament d’ús diferent al d’habitatge o aquells on l’arrendament de l’habitatge no vagi destinat a satisfer la necessitat d’habitatge habitual i permanent.

En quant als desnonaments per impagament de rendes, en el procediment judicial el jutjat d’ofici comunicarà als serveis socials l’existència del procediment judicial, i si aquests serveis aprecien una situació de vulnerabilitat econòmica o social, se suspendrà el procediment per un període d’entre un a tres mesos en el cas que el demandant sigui persona jurídica, per tal que els serveis socials adoptin les mesures oportunes.

En relació a la regulació dels preus dels lloguers demanat des d’alguns sectors polítics, es fa un primer pas consistent en la creació del sistema estatal de l’Índex de Preus de Referència. L’índex ha de servir per determinar els valors mitjans de renda per metre quadrat de lloguer segons la ubicació geogràfica dels immobles, a banda d’altres circumstancies que siguin concurrents. L’Estat permet que les comunitats autònomes creïn el seu propi índex. En aquest sentit val a dir que a Catalunya ja existeix una regulació que es fonamenta en les dades i informacions provinents del Registre de les Fiances.

Aquest és l’escenari actual en base a l’esmentat decret-llei. La incògnita és saber si es consolidarà la reforma o si finalment decaurà en la seva totalitat. Un cop més, tot depèn de l’equilibri de forces polítiques. Ara per ara estem en un escenari molt inestable, que fa que el futur d’aquesta norma sigui de mal pronosticar.