Qui ha de reparar una terrassa d’ús privatiu: el propietari o la comunitat de veïns?

Aquest és un tema controvertit, ja que la resposta és depèn de cada cas concret. Per tant, aquesta resposta variarà segons el supòsit i el tipus de reparació que s’hagi de portar a terme.

No obstant això, com a regla general, com a propietari que té l’ús privat de la terrassa, li correspon el manteniment ordinari. Ara bé, és la comunitat la que ha de pagar les reparacions extraordinàries derivades del pas del temps de l’edifici. A més, la comunitat és la responsable del manteniment dels elements comuns per naturalesa com són l’estructura o el forjat. Tot i això, com hem dit, cada cas és específic i diferent.

La regulació del Codi Civil de Catalunya

El Codi Civil de Catalunya estableix que és perfectament possible assignar l’ús exclusiu de certs elements comuns, com ara patis, jardins, terrasses o cobertes, a un pis o local concret dins d’un edifici. Però, que un propietari en tingui l’ús exclusió, no fa perdre a la terrassa la naturalesa d’element comú. Això significa que corren a càrrec de la comunitat aquelles reparacions que es deguin a defectes estructurals, originaris o sobrevinguts pel pas de les temps o aquelles obres que afectin o beneficiïn tot l’edifici. Hi ha una excepció, i és que si els danys són causats pel propietari, és aquest qui ha de costejar la reforma.

El Codi Civil diferencia doncs aquells elements d’ús directe, com el paviment, l’estructura o el forjat del sòl. Així doncs, normalment les obres que afecten a la superfície de la terrassa, com ara un canvi de rajoles, van a càrrec del propietari que gaudeix de l’ús exclusiu d’aquesta, mentre que les obres que afecten la impermeabilització o la terrassa en la seva funció de coberta de l’edifici corresponen a la Comunitat de veïns. Això inclou no només les obres d’impermeabilització, sinó també d’altres com les de canvi dels desguassos per estar mal dimensionats, sempre que el propietari no hagi actuat de forma negligent (per exemple, si ha plantat arbres les arrels dels quals han perforat la capa asfàltica), o l’espai hagi tingut una manca de manteniment o l’ús indegut dels desguassos els hagi embussat (per exemple, amb ciment procedent d’una obra feta pel propietari o per fulles de vegetació que hi pugui tenir).

Sentències de les audiències catalanes

Les nostres Audiències han dictat diverses sentències que resolen el problema aquí plantejat. En la Sentència de data 22 de juny de 2004 de l’Audiència Provincial de Lleida es deia el següent:

“La primera qüestió que es planteja és a qui correspon abonar la reparació de la terrassa per tal d’evitar que continuïn produint-se danys al local de l’actora. En aquest sentit, i tal com recull la sentència d’instància, la terrassa litigiosa s’ha de considerar element comú de l’edifici, ja que constitueix la coberta del local afectat, malgrat l’article 6 dels Estatuts de la comunitat atribueixi l’ús exclusiu de la mateixa als propietaris dels primers pisos. Aquesta atribució exclusiva de l’ús no desvirtua la seva qualitat d’element comú de l’immoble ja que, la funció de coberta li atribueix un destí comú que, per definició legal (art. 396 CC) li atorga caràcter d’element comú de la finca.

Quan es produeix aquesta situació –element comú però ús exclusiu– allò que resulta determinant a l’hora d’establir qui ha d’assumir les reparacions, no és la titularitat, privativa o comuna de la terrassa, sinó la naturalesa de les despeses a satisfer, que s’ha de relacionar, al mateix temps, amb la naturalesa de les reparacions a efectuar. Així, si les despeses són ordinàries o normals, de conservació o d’ús, correspondran als usuaris de la terrassa, i si són extraordinàries i l’element a reparar compleix funció estructural d’element de cobriment, actuant en benefici comú, tots els membres de la comunitat han de contribuir a sufragar la reparació. En aquest sentit ja s’ha pronunciat aquesta mateixa Sala per a supòsits molt similars al present, en sentències de 7 de març de 2002 (495/2001) ii de 21 de novembre de 2001 (249/2000).”

Ara bé, no sempre tot és tan clar. Per exemple, la Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona, Secció 4a, de 6 de juny de 2023, fixa que la responsabilitat en la reparació d’una coberta pot ser solidària entre la Comunitat i el propietari amb ús exclusiu, en els casos que existeix tant una manca de manteniment per part d’aquest usuari com vicis de construcció.

Si el dany deriva, per exemple, d’un excés de reg de les plantes, del pes dels mobles instal·lats o d’un ús inadequat de la terrassa, cal tenir en compte que, tot i que la Comunitat no pot prohibir la instal·lació d’una piscina desmuntable o tests de grans dimensions, sí que podrà reclamar els danys que se’n derivin, si es produeixen.

En cas de discrepància sobre qui és el responsable d’un desperfecte, caldrà un informe tècnic que determini l’origen del dany. Si es demostra que és per mal ús, la responsabilitat serà del propietari que té l’ús exclusiu. Si, en canvi, l’origen és estructural o per l’efecte del pas del temps, la responsabilitat recaurà sobre la Comunitat.

En tot cas, la conservació ordinària de la terrassa sempre correspon a l’usuari, tal com ja va assenyalar, entre d’altres, la Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona, Secció 19a, de 8 de febrer de 2013. Aquesta sentencia recorda l’obligació del comuner amb ús exclusiu de la terrassa de dur a terme actes de manteniment com ara comprovar l’embornal per evitar filtracions.