Què és i com afecta el valor de referència d’un immoble?

El valor de referència d’un immoble és el determinat per la Direcció General de Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les característiques cadastrals de cada immoble. El valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral i no ha de superar el valor de mercat. Per això, s’aplicarà un factor de minoració publicat al BOE del 14 d’octubre de 2021 i que serà del 0,9. A més de la seva funció descriptiva, el valor de referència de cada immoble servirà com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) i sobre Successions i Donacions (ISD).

No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds. Així, el valor de referència de l’immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos. A més, en el supòsit de subjecció a l’ITP i AJD en la modalitat d’actes jurídics de les primeres còpies d’escriptures públiques que tinguin per objecte immobles, quan la base imposable es determini en funció del valor d’aquests, aquest no podrà ser inferior al seu valor de referència.

Finalment, quan el valor de referència hagi estat base imposable en el tribut que gravi l’adquisició d’un immoble, aquest s’ha de tenir en compte per aplicar la regla de determinació de la base imposable de l’Impost sobre el Patrimoni a què, si és el cas, s’estigui subjecte. Per tant, el valor de referència només podrà afectar l’Impost sobre el Patrimoni als immobles adquirits a partir d’1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.

La diferència principal amb el valor cadastral és de càlcul: el valor cadastral dels immobles s’actualitza, si escau, per la Llei de Pressupostos Generals de l’Estat, i serveix de base imposable a l’Impost sobre Béns Immobles. En canvi, el valor de referència dels immobles urbans es determinarà any a any, de forma simultània en tots els municipis, i servirà de base imposable als Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i sobre Successions i Donacions. No estarà protegit, i es publicarà de forma permanent a la seu electrònica del Cadastre.

El valor de referència dels immobles es determinarà, any a any, per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d’immobles efectivament realitzades davant notari o inscrites en el Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General de Cadastre.

Aquests mòduls s’assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenades àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.

Els mòduls de valor mitjà aplicables en cada cas es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, a la seu electrònica del Cadastre —enllaç per consultar el mapa on cal fer la cerca al mapa, tancant el menú de cerca que proposa la web—. En aquesta Seu serà possible consultar els imports dels mòduls, les característiques dels productes immobiliaris representatius, i la delimitació dels àmbits territorials.

Els valors de referència individualitzats estaran disponibles a la seu electrònica del Cadastre a partir de l’1 de gener de 2022, un cop tramitat el procediment per a la seva determinació. La seu electrònica del Cadastre oferirà la possibilitat de consultar i certificar el valor de referència d’un immoble a una determinada data.

A més, els titulars cadastrals podran obtenir un certificat de motivació del valor de referència a una determinada data, de manera que disposin de totes les dades i elements tècnics emprats per a la seva determinació. La impugnació del valor de referència només podrà produir-se quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable dels impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats o sobre Successions i Donacions.

Si es té la intenció de transmetre una propietat aviat, seria convenient analitzar l’impacte d’aquest canvi normatiu, i veure si és convenient escripturar abans d’acabar l’any.  La Cambra de la Propietat Urbana de està a disposició dels seus associats per aclarir els dubtes existents sobre el nou valor de referència.