Amb la finalitat d’exposar aquest article i comprovar les conseqüències de l’aplicació de la Llei de contenció de rendes de lloguer a Catalunya, així com la possible inconstitucionalitat d’alguns dels seus articles, resulta aclaridor diferenciar alguns conceptes essencials en dret, tals com:
Aquestes definicions sobre la propietat i la llibertat econòmica són complementàries, doncs no tindria sentit ser titular d’un bé, sense poder utilitzar-lo o decidir el seu destí.
La bombolla immobiliària i la crisi financera de l’any 2.008, van propiciar determinades polítiques públiques d’habitatge, que s’han basat de forma gairebé exclusiva en assistir a famílies amb situació de vulnerabilitat econòmica i residencial. Tal com manifesta Carles Sala Roca, – Doctor en Dret per La universitat Autònoma de Barcelona, en el seu article “la inoportunitat de la Llei 11/2020, de contenció de rendes de lloguer”, els poders públics han adoptat diferents mesures i mecanismes de provisió d’habitatge, basats en una interpretació extensiva i, segurament, excessiva de la funció social de la propietat. Bona part del protagonisme legislatiu, se l’han endut els moviments socials que, a través de les xarxes socials, han guanyat protagonisme, erigint-se en portaveus d’una visió particular d’aquestes polítiques.
La llei de contenció de rendes catalana, segueix aquesta mateixa política de repressió contra el dret a decidir un lliure preu de mercat. La llei es va elaborar sense donar tràmit als agents del sector immobiliari – Cambres de la Propietat Urbana, Administradors de Finques, Agents de la Propietat Immobiliària o Promotors, entre d’altres- i amb una redacció deficient que comporta, com a conseqüència, una difícil interpretació de les normes i, per tant, una inseguretat jurídica per les parts contractants. Així mateix, es va promulgar en contra del dictamen del Consell de Garanties estatutàries – Òrgan Consultiu del Parlament-, que va determinar que la limitació de les rendes de lloguer era inconstitucional per no disposar les Comunitats autònomes de competències i per contravenir la Llei d’Arrendaments Urbans estatal que estableix que les rendes de lloguer són les que lliurament estableixen les parts en el contracte d’arrendament.
A quins contractes s’aplica la Llei de contenció de rendes de lloguer? S’aplicarà, en primer lloc, a tots aquells contractes en els que concorrin els següents requisits:
Contenció de rendes de lloguer. En què es basa la Llei?. El règim de contenció de rendes gira en torn a les següents regles:
La concurrència de 3 d’aquestes característiques tindrà com a conseqüència que l’Índex de referència de preus de lloguer es podrà augmentar en un 5%. L’aplicació d’aquesta norma implicarà que entre un habitatge perfectament decorat, amb una cuina o bany de disseny, parquet o instal·lacions noves i terrassa i un altre amb cambra de bany o cuina dels anys 70, terres originaris o instal·lacions antigues, la diferència de preu de lloguer sigui un 5%.
Molts Estats europeus han dirigit les polítiques d’habitatge per afavorir als ciutadans més necessitats, elaborant programes de rehabilitació en determinades zones del seu territori, com a França, Regne Unit, Holanda o Suècia, entre d’altres. Aquests programes impliquen una col·laboració entre el sector públic, el privat i la col·lectivitat i propicien que la inversió i la gestió dels habitatges estiguin integrades en les accions socials.
Espanya té un dels parcs públics en lloguer més reduïts de tota la Unió Europea, doncs només representa el 2% de tots els habitatges del país, front al 7,5% de la mitjana comunitària. Posem com a exemple a un país, con Holanda:
L’habitatge públic de lloguer a Holanda suposa un 32 per cent de tot el parc immobiliari del país. La pregunta és: Com han assolit aquest percentatge?.
Doncs externalitzant aquestes tasques a entitats socials sense ànim de lucre expertes en mediació social. Aquestes associacions promouen habitatges en el mercat privat, però han de reinvertir els beneficis en la construcció d’habitatge social i per aconseguir-ho reben avantatges fiscals de financiació per part de l’administració, a través de préstecs amb tipus d’interès molt baix i sòl barat.
El fet del disposar de més d’un terç del parc de l’habitatge de titularitat pública, permet que un gran número de ciutadans vulnerables, accedeixi a aquests habitatges i, a la vegada, aquest mateix parc públic, permet fer de contrapès a l’oferta de mercat públic i limitar els repunts del preus de lloguer, es a dir, a l’existir tant habitatge públic, el mercat privat es veu forçat a regular els preus dels lloguers.
Aquesta i no una altra, seria la solució. És responsabilitat de l’administració pública facilitar l’accés a l’habitatge dels ciutadans més vulnerables. D’altra forma, implica traslladar la seva responsabilitat al propietari privat que observa com, dia a dia, els seus legítims drets , resulten vulnerats.
A Barcelona, 21 de febrer de l’any dos mil vint- i -un.
Rosa M. Peris Vidal
Advocada
Directora Consultoria Jurídica i Fiscal CPUB
Amb aquesta ja són sis les oficines que l’entitat té repartides pel territori gironí La Cambra de la Propietat Urbana va inaugurar ahir, dia 27 de setembre, la seva nova oficina a Palamós. L’acte va comptar amb la presència del president de l’entitat, Martí Casanovas, l’alcalde de Palamós, Lluís Puig i el President del Consell […]
...
Davant la resolució de la Secretaria d’Habitatge declarant zones de mercat residencial tensionat a diferents municipis de Catalunya, s’ha presentat un Recurs d’alçada instat pel Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya, juntament amb: – El Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya – El Consell de Col·legis Oficials d’Agents de […]
...
Quan es lloga un habitatge, un dels punts que més controvèrsia sol generar entre propietari i llogater és el fet de saber qui ha d’assumir les despeses de les reparacions o avaries de l’habitatge. Per tal d’evitar malentesos en un futur, és fonamental que el contracte defineixi el millor possible aquestes responsabilitats. És important conèixer […]
...
La Generalitat ja ha resolt la cinquantena d’al·legacions que ha rebut arran de la declaració del passat 22 de juny, quan es van assenyalar 140 municipis com a zones de mercat residencial tensionat amb l’objectiu de poder-hi limitar el preu del lloguer. Les al·legacions presentades per diferents Cambres de la Propietat i pel Consell General […]
...