Propietat privada, llibertat econòmica i llei de contenció de rendes de lloguer a Catalunya (Llei 11/2020, de 18 de setembre)

Introducció

Amb la finalitat d’exposar aquest article i comprovar les conseqüències de l’aplicació de la Llei de contenció de rendes de lloguer a Catalunya, així com la possible inconstitucionalitat d’alguns dels seus articles, resulta aclaridor diferenciar alguns conceptes essencials en dret, tals com:

• El dret a la propietat privada: Aquest dret implica el dret a adquirir drets de propietat i l’obtenció d’una protecció constitucional. Aquest dret és el que precisament atorga al seu titular les facultats d’ús, utilització o disposició sobre un determinat bé immoble.
• La llibertat econòmica, implica una absència d’imposició estatal o autonòmica sobre les decisions que adopten els titulars dels bens immobles. Permet l’ús dels bens a través de la llibertat contractual.

Aquestes definicions sobre la propietat i la llibertat econòmica són complementàries, doncs no tindria sentit ser titular d’un bé, sense poder utilitzar-lo o decidir el seu destí.

• La funció social de la propietat: El dret a la propietat privada i la llibertat econòmica no són absoluts. Poden esser objecte de diferents normatives que estableixin determinades condicions pel seu exercici, càrregues o responsabilitats. De fet, l’article 33 de la Constitució espanyola ja determina que la funció social d’aquests drets delimitarà el seu contingut, de conformitat amb les lleis. Implica, doncs, que la propietat, juntament amb les facultats que s’atorguen al seu titular, comportarà uns deures positius i/o negatius, que obligarien al seu titular a perseguir interessos socials aliens al seu interès individual.

Quina ha estat la política social a Catalunya i com ha incidit en la redacció de la llei de contenció de rendes?

La bombolla immobiliària i la crisi financera de l’any 2.008, van propiciar determinades polítiques públiques d’habitatge, que s’han basat de forma gairebé exclusiva en assistir a famílies amb situació de vulnerabilitat econòmica i residencial. Tal com manifesta Carles Sala Roca, – Doctor en Dret per La universitat Autònoma de Barcelona, en el seu article “la inoportunitat de la Llei 11/2020, de contenció de rendes de lloguer”, els poders públics han adoptat diferents mesures i mecanismes de provisió d’habitatge, basats en una interpretació extensiva i, segurament, excessiva de la funció social de la propietat. Bona part del protagonisme legislatiu, se l’han endut els moviments socials que, a través de les xarxes socials, han guanyat protagonisme, erigint-se en portaveus d’una visió particular d’aquestes polítiques.

La llei de contenció de rendes catalana, segueix aquesta mateixa política de repressió contra el dret a decidir un lliure preu de mercat. La llei es va elaborar sense donar tràmit als agents del sector immobiliari – Cambres de la Propietat Urbana, Administradors de Finques, Agents de la Propietat Immobiliària o Promotors, entre d’altres- i amb una redacció deficient que comporta, com a conseqüència, una difícil interpretació de les normes i, per tant, una inseguretat jurídica per les parts contractants. Així mateix, es va promulgar en contra del dictamen del Consell de Garanties estatutàries – Òrgan Consultiu del Parlament-, que va determinar que la limitació de les rendes de lloguer era inconstitucional per no disposar les Comunitats autònomes de competències i per contravenir la Llei d’Arrendaments Urbans estatal que estableix que les rendes de lloguer són les que lliurament estableixen les parts en el contracte d’arrendament.

A quins contractes s’aplica la Llei de contenció de rendes de lloguer? S’aplicarà, en primer lloc, a tots aquells contractes en els que concorrin els següents requisits:

• Contractes celebrats amb posterioritat l’any 1.995
• Contractes d’arrendament d’habitatge permanent i habitual de l’arrendatar
• Que l’habitatge arrendat estigui situat en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d’habitatge tens.

Contenció de rendes de lloguer. En què es basa la Llei?. El règim de contenció de rendes gira en torn a les següents regles:

1. La renda del lloguer no podrà ser superior el preu de referència de lloguer d’un habitatge d’anàlogues característiques.
2. Tampoc podrà ser superior a la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament d’aquest habitatge, si va estar arrendat dins dels 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei, actualitzada, en tot cas, amb l’Índex de Garantia de Competitivitat.
   Resulta necessari destacar, en primer lloc, que la Llei de contenció de rendes pot contravenir el contingut de la Llei estatal d’Arrendaments Urbans que determina que “la renda serà la que lliurament estipulin les parts”. No es tracta doncs d’un criteri informatiu, sinó d’una imposició a les parts contractants que incideix directament en la seva llibertat per fixar la renda del lloguer.
   D’altra banda, la norma indica que, en el cas de que l’habitatge hagi estat arrendat els 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei (des del 22 de setembre de 2.015 fins al 22 de setembre de 2.020), la renda que s’haurà de tenir en compte serà la que va donar origen a aquell contracte, si aquesta fos inferior a l’índex de preus de referència de lloguer, indexada segons l’Índex de Garantia de Competitivitat. El que no indica la Llei, és que l’índex de garantia de competitivitat és negatiu des de la seva creació, es a dir, que l’arrendador que va contractar durant l’any 2.016 per 600,00 euros/mes – essent aquesta renda inferior a l’índex de referència-, haurà de contractar l’any 2.021 per 600,00 euros mensuals.
   Important assenyalar que, amb posterioritat a la publicació de la Llei de contenció de rendes, 21 de desembre de l’any 2.020, els serveis jurídics de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, van elaborar un informe en el que van determinar que la interpretació de la llei no era la de tenir en compte aquells contractes que s’haguessin signat en el últims 5 anys comptats des de l’aprovació de la Llei ( 22 de desembre de 2.015 a 22 de desembre de 2.020), sinó aquells que, amb independència de la data de celebració, estiguessin arrendats en el 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei, es a dir, que, segons aquesta interpretació, es podria donar el supòsit de que la renda del lloguer d’un contracte celebrat l’any 1.998, que hagués continuat vigent fins a l’actualitat, fos la que s’hagués de prendre com a punt de partida per la renda d’un contracte a celebrar l’any 2.021!!!!!!!
3. “El contracte haurà d’indicar l’import de la renda resultant d’aplicar a la superfície útil de l’habitatge arrendada l’Índex de Referència de preus de lloguer…”.
   El Departament d’Habitatge ha publicat els Índexs de Referència de preus de lloguer. A tal fi i per tal d’obtenir la superfície útil, la pàgina web de la citada Administració, redirigeix a la cèdula d’habitabilitat de l’habitatge a arrendar, sense tenir en compte que la citada cèdula no té en comte ni les terrasses, ni aquelles superfícies annexes a l’habitatge ( patis, jardins, etc), de forma que, d’una lectura gramatical de la llei, la renda de lloguer d’un habitatge amb una terrassa de 100 m2, seria la mateixa que la d’un habitatge sense terrassa.
4. Si en l’habitatge a arrendar concorren 3 característiques especifiques, el valor de l’Índex de referència es podrà augmentar en un 5%.
   Les característiques que especifica la norma jurídica són les següents:
   • Ascensor
   • Aparcament
   • Habitatge moblat
   • Sistema de calefacció o refrigeració
   • Zones comunitàries d’ús compartit, com jardí o coberta
   • Piscina comunitària o equipaments anàlegs
   • Servei de consergeria
   • Vistes especials

La concurrència de 3 d’aquestes característiques tindrà com a conseqüència que l’Índex de referència de preus de lloguer es podrà augmentar en un 5%. L’aplicació d’aquesta norma implicarà que entre un habitatge perfectament decorat, amb una cuina o bany de disseny, parquet o instal·lacions noves i terrassa i un altre amb cambra de bany o cuina dels anys 70, terres originaris o instal·lacions antigues, la diferència de preu de lloguer sigui un 5%.

I quina seria la solució per assolir un equilibri entre els drets dels propietaris a obtenir una renda de mercat i els drets dels ciutadans a accedir a un habitatge digne i acord amb els seus ingressos?

Molts Estats europeus han dirigit les polítiques d’habitatge per afavorir als ciutadans més necessitats, elaborant programes de rehabilitació en determinades zones del seu territori, com a França, Regne Unit, Holanda o Suècia, entre d’altres. Aquests programes impliquen una col·laboració entre el sector públic, el privat i la col·lectivitat i propicien que la inversió i la gestió dels habitatges estiguin integrades en les accions socials.

Espanya té un dels parcs públics en lloguer més reduïts de tota la Unió Europea, doncs només representa el 2% de tots els habitatges del país, front al 7,5% de la mitjana comunitària. Posem com a exemple a un país, con Holanda:

L’habitatge públic de lloguer a Holanda suposa un 32 per cent de tot el parc immobiliari del país. La pregunta és: Com han assolit aquest percentatge?.

Doncs externalitzant aquestes tasques a entitats socials sense ànim de lucre expertes en mediació social. Aquestes associacions promouen habitatges en el mercat privat, però han de reinvertir els beneficis en la construcció d’habitatge social i per aconseguir-ho reben avantatges fiscals de financiació per part de l’administració, a través de préstecs amb tipus d’interès molt baix i sòl barat.

El fet del disposar de més d’un terç del parc de l’habitatge de titularitat pública, permet que un gran número de ciutadans vulnerables, accedeixi a aquests habitatges i, a la vegada, aquest mateix parc públic, permet fer de contrapès a l’oferta de mercat públic i limitar els repunts del preus de lloguer, es a dir, a l’existir tant habitatge públic, el mercat privat es veu forçat a regular els preus dels lloguers.

Aquesta i no una altra, seria la solució. És responsabilitat de l’administració pública facilitar l’accés a l’habitatge dels ciutadans més vulnerables. D’altra forma, implica traslladar la seva responsabilitat al propietari privat que observa com, dia a dia, els seus legítims drets , resulten vulnerats.

A Barcelona, 21 de febrer de l’any dos mil vint- i -un.

Rosa M. Peris Vidal
Advocada
Directora Consultoria Jurídica i Fiscal CPUB