El Pla Reformar i Llogar, la millor opció pels propietaris d’immobles envellits o tancats

La Cambra de la Propietat Urbana de Girona molt satisfeta del resultat de sis anys de projecte

Ara fa sis anys, la Cambra de la Propietat Urbana de Girona va posar en marxa per primer cop el programa Reformar i Llogar, amb l’objectiu de facilitar al propietari la reforma, rehabilitació i lloguer del seu pis buit. La gran novetat del projecte era, i continua sent, que el propietari coneix perfectament els costos de la reforma abans de començar, quan es produiria el retorn de la inversió i els especialistes de la Cambra li entreguen l’immoble claus en mà un cop aprovat el projecte de remodelació.

La finca abans de la intervenció

La finca després de la intervenció

La crisi econòmica ha acabat convertint el projecte Reformar i Llogar en una molt bona alternativa pels propietaris d’immobles envellits o tancats i també pels clients que no es poden permetre un pis o una casa de propietat però en canvi estan disposats a pagar un lloguer assequible entrant en un immoble que després de la reforma no és que sembli nou, és que ho és.

Els dos darrers anys, el Pla s’ha convertit en un dels projectes estratègics de la Cambra de la Propietat de Girona que en fa un balanç molt satisfactori. Javier Montenegro és l’arquitecte de la Cambra director del projecte i coordinador de totes les obres de reforma que es fan dins aquest pla.

Montenegro ha volgut explicar amb un exemple recent, que exposem gràficament, com funciona el Pla i la bona acollida que està tenint entre els propietaris que veuen com la seva finca es revaloritza després de la inversió i els llogaters, que entren a viure a molt bon preu en un espai nou, on s’ha tingut cura de tots els detalls.

L’arquitecte posa com a exemple l’actuació feta a l’edifici del número 3 del carrer Fontanilles de Girona, afectat per l’exigent normativa del Barri Vell. L’immoble es trobava en molt mal estat tant exteriorment com interiorment i només disposava d’un inquilí. “Vam estudiar com li podíem treure tot el suc, perquè els pisos eren petits. Volíem convertir-los en petites joies de 40 metres quadrats”, explica Montenegro. El que va fer l’arquitecte i el seu equip va ser dissenyar un pis amb una cuina integrada a un saló/menjador. Es van eliminar totes les particions que dificultaven l’entrada de llum a l’immoble i es va jugar amb els acabats per donar sensació d’un espai ampli i fet amb cura. Es va reformar el bany i l’única habitació del pis.

L’edifici havia estat un antic convent dels monjos franciscans i durant la reforma va aparèixer una paret de pedra que estava coberta amb guix. Els arquitectes van deixar la pedra i la van integrar com un element de valor de l’espai, que trenca la modernitat i demostra que l’edifici té història.

Per Montenegro, el programa Reformar i Llogar és la millor solució per a propietaris que tenen blocs de pisos que en molts casos porten més d’una dècada tancats, a vegades perquè formen part d’una herència i que per les condicions en què estan “fan de molt mal llogar”.

Un examen exhaustiu

L’execució del Pla es fa de manera exhaustiva. Quan un propietari contacta amb la Cambra demanant acollir-se a aquest Pla, el primer que fa Javier Montenegro és fer un diagnòstic inicial del que costarà la reforma i del temps d’execució d’aquesta. Així mateix s’entrega un primer esbós del temps que el propietari trigarà a recuperar la inversió i a què aquesta li proporcioni guanys.  El primer pas, doncs, és la visita inicial i l’elaboració d’un informe. Aquestes dues primeres etapes no tenen cost pel propietari. A partir d’aquí, i un cop s’aprova l’informe, l’equip de la Cambra procedeix a fer els amidaments (tot i que el 60% de la feina ja s’ha fet quan s’ha elaborat l’informe) i a recollir els pressupostos de tots els industrials que estaran coordinats per la Cambra (els industrials poden ser els que treballen habitualment amb la Cambra o si el propietari vol alguns de la seva confiança s’integren a l’equip). Acabat el procés, el propietari sap què li costarà la reforma, ja que fins i tot se li proporciona el marge de desviació que s’ha calculat que podria tenir l’obra si hi ha algun imprevist. “D’aquesta manera, si el propietari necessita un crèdit per finançar l’obra, quan va al banc sap el que ha de demanar exactament. I no li passa com a moltes persones que han d’anar dos cops al banc perquè no els han fet bé el pressupost i quan es tira endavant l’obra sorgeixen imprevistos als quals no pot fer front”, explica Montenegro.

Amb els diners a la mà, la Cambra s’ocupa de tota la feina, fins i tot la de caire administratiu, de manera que el propietari no s’ha de preocupar de res. És la Cambra qui paga als industrials i qui demana la llicència d’obres, entre d’altres. El propietari rep l’edifici restaurat claus en mà.

Plena satisfacció

En el cas de la reforma del carrer Fontanilles, els pisos es van llogar, tots, abans que s’acabessin les obres. Això i una experiència de sis anys i de reformar anualment una mitjana de dos edificis sencers i cinc pisos, porta a Montenegro a fer una valoració molt satisfactòria per la feina feta. El Pla s’ha executat majoritàriament a Girona i el seu entorn. Tal i com expliquen des de la Cambra, “quan el pis es posa al mercat s’ha de llogar pel preu que el mercat dicta; el que no pot pretendre el propietari d’un immoble reformat és posar-lo a lloguer per un preu que està fora de mercat, perquè no trobarà ningú disposat a pagar-lo”. La reforma del habitatge comporta d’immediat pel seu propietari la revalorització de l’immoble, i la inversió es recupera en pocs anys, dependrà, això sí, del grau de la intervenció rehabilitadora, del seu cost i del preu del lloguer que se’n obtindrà; tots aquets paràmetres els coneixem abans d’iniciar l’actuació. Moltes de les rehabilitacions efectuades dins el pla Reformar i Llogar no han comportat, pels propietaris haver de fer cap desemborsament dinerari atès que amb els ingressos del lloguer paga les quotes del finançament bancari i al cap d’uns pocs anys els ingressos ja queden disponibles pel propietari.

Per a Montenegro, el fet que el Pla tingui al darrera una entitat com la Cambra de la Propietat, que fins i tot disposa de mecanismes que ofereixen  garanties als propietaris en cas d’impagament dels llogaters, ha servit per donar confiança a molts propietaris que tenien por de posar la seva finca al mercat perquè no se’n refien dels llogaters “que els tocarà”. De fet, diu Montenegro, “la reforma fa que el pis sigui molt atractiu i genera molta demanda, de manera que el propietari pot triar tranquil·lament qui vol de llogater; no li cal llogar-lo a la primera persona que es mostra interessada”.

El Pla abasta la reforma de cases, locals, i darrerament la de pisos destinats a fer d’apartaments turístics, una nova etapa aquesta darrera que des de la Cambra s’espera que sigui tan satisfactòria com ho ha estat l’experiència precedent. “Fins ara, amb aquest Pla, cap banc a denegat un préstec a un propietari. La Cambra dóna seguretat al client, però també al banc”, conclou Montenegro.