Noves regles pel lloguer però sense tocar-ne els preus

El Govern espanyol ha aprovat noves regles pel lloguer però sense tocar-ne els preus. Les mesures urgents aprovades pel Consell de Ministres aquest divendres, mitjançant un decret-llei que entra en vigor en el mateix moment que es publiqui al BOE, tenen per objectiu incrementar l’oferta d’habitatges de lloguer, oferir major seguretat jurídica a l’arrendatari i a l’arrendedador i aconseguir estabilitat econòmica per a les llars més vulnerables i que es troben en situació de desnonament. Fora de la reforma han quedat mesures proposades per Unidos Podemos. No apareix ni la limitació dels lloguers, ni les desgravacions fiscals ni per a l’arrendador ni per a l’arrendatari.

El reial decret-llei modifica la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), la Llei d’Enjudiciament Civil, la Llei Reguladora d’Hisendes Locals i la Llei de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

Els punts forts de la nova normativa:

a) S’amplia de tres a cinc anys la prórroga obligatòria dels contractes de lloguer, cosa que ens porta a l’estadi anterior a la normativa del PP dictada el 2013. Aquella reforma pretenia, sense èxit, augmentar l’oferta de l’habitatge de lloguer i controlar els preus, cosa que tampoc s’ha aconseguit.Tanmateix, la prórroga tàcita també passa d’un a tres anys. Si la part arrendadora és una persona jurídica, la prórroga obligatòria dels contractes serà de set anys, amb una de tàcita de tres.

b) La fiança que han de fer efectiva els inquilins es limita a dues mensualitats, excepte que ens trobem davant d’un contracte de llarga durada.

c) Si l’arrendador és una persona jurídica haurà d’assumir les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte. Actualment les persones que cerquen un habitatge de lloguer han de pagar un mes de lloguer a l’agència immobiliària que els hi troba el pis. En queden excloses les despeses derivades de la iniciativa directa de l’arrendatari.

d) S’exclouen de la LAU els lloguers turístics, atès que tenen la consideració d’activitat econòmica. Amb tot, i pel que té a veure amb la Llei de Propietat Horitzontal, els propietaris que vulguin fer servir el seu habitatge per a usos turístics necessitaran un majoria qualificada de 3/5 parts de la comunitat i hauran de contribuir, amb un límit, a les despeses comunitàries. Fins ara, els veïns que volien prohibir els pisos turístics a la seva comunitat veïnal necessitaven un vot unànim dels propietaris del bloc.

e) En relació als desnonaments, el govern espanyol ha anunciat que es millorarà la coordinació amb els serveis socials municipals per tal de trobar alternatives als desnonaments abans que es produeixi l’alçament de l’habitatge. És en aquest sentit que cal modificar la Llei d’Enjudiciament Civil. Quan el jutgi notifiqui als serveis socials que s’ha de fer fora una família, els serveis hauran de fer un informe i enviar-lo al jutjat. Al seu torn, el jutge si rep un document que alerta de la situació de vulnerabilitat dels desnonats aturarà el procés durant un mes si el propietari és una persona física i dos si és persona jurídica.

f) Sempre que propietari i inquilí es posin d’acord, es podran fer obres de millora a la finca sense necessitat de firmar un nou contracte.

g) Els contractes d’arrendament d’un habitatge per a ús estable i permanent restaran exempts de l’impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats. És a dir, cap inquilí haurà de pagar l’ITP quan firmi un contracte de lloguer. Fins fa poc menys d’un any, la majoria d’arrendataris desconeixien l’existència d’aquest impost i les administracions tributàries de les comunitats autònomes pràcticament no en controlaven la recaptació. Ara bé, els problemes econòmics de les administracions autònomes havien portat a moltes d’elles a exigir el pagament de l’impost amb efectes retroactius i aplicant interessos de demora.

h) La normativa elimina ara l’obligació de repercutir l’IBI a l’arrendatari en el lloguer social a càrrec d’administracions o ens públics. Els ajuntaments amb superàvit podran destinar els diners a promoure el seu parc d’habitatge públic o a exercir el dret de tempteig i retracte en la venda d’edificis sencers ocupats per inquilins. En l’àmbit fiscal, els municipis també podran establir una bonificació de fins al 95% en la quota de l’IBI pels habitatges subjectes a lloguer amb preu limitat.