Nova llei pel dret a l’habitatge

El dia 26 de maig va entrar en vigor la Llei pel dret a l’habitatge, la llei 12/2023. Les polítiques orientades a limitar els preus i disminuir la seguretat jurídica sobre l’oferta impliquen una reducció del parc d’habitatges a lloguer i, alhora, un increment de les garanties i solvència exigida als llogaters, penalitzant als que tenen menys capacitat econòmica.

L’objectiu d’aquesta Llei és el garantir als ciutadans l’accés a un habitatge digne i en condicions assequibles, amb especial protecció a aquelles persones que disposen de menys recursos econòmics. Amb la finalitat de garantir aquesta funció social de la propietat, aquesta regulació intervé significativament el mercat del lloguer d’habitatge habitual (queden fora d’aquesta regulació els referits a locals, temporada, etc..) i pel que fa als nous contractes d’arrendament que es formalitzin a partir d’ara, les novetats més importants es resumeixen en:

Com defineix la nova Llei als GRANS TENIDORS D’HABITATGE?

Els grans tenidors són aquelles persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 immobles urbans d’ ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ ús residencial, excloent garatges i trasters. No obstant això, les comunitats autònomes poden rebaixar aquest nombre a 5 o més immobles en zones residencial tens (barris o ciutats en les quals el preu del lloguer ha pujat molt durant els últims anys si ho comparem amb la renda mitjana de l’indret).

Com es limita el preu de la renda en els nous contractes de lloguer d’habitatge?

1. La limitació de rendes només afecta els contractes de lloguer quan l’habitatge es trobi ubicat en una ZONA DECLARADA DE MERCAT TENS DE LLOGUER. Si parlem de zones que no hagin estat declarades mercat tens de lloguer, la renda és la que lliurement pactin les parts.
2. Amb caràcter general, per als nous contractes realitzats sota la vigència de la nova Llei , el preu del lloguer no pot excedir de l’última rendaque hagués estat vigent en els últims cinc anys, una vegada aplicada l’actualització anual (IPC).
3. Si l’ arrendador és un GRAN TENIDOR D’ HABITATGE, i sens perjudici de la limitació anterior, la renda no pot excedir del límit màxim del preu aplicable segons l’Índex de Referència.

Quina és la durada dels nous contractes de lloguer d’habitatge?

Per als contractes d’arrendament que es formalitzin a partir de l’entrada en vigor de la nova Llei d’ Habitatge, ja sigui a la finalització dels primers cinc anys del contracte, o en el seu cas, a la finalització de la següent pròrroga tàcita de tres anys, i sempre que ho demani l’ arrendatari, s’ imposa una PRÒRROGA EXTRAORDINÀRIA que és de caràcter obligatori per a l’arrendador en els següents supòsits:

• EN ZONES NO TENSIONADES DE LLOGUER: La pròrroga obligatòria és d’1 any per als contractes en què l’ arrendador sigui GRAN TENIDORi l’ arrendatari sigui persona VULNERABLE.
• EN ZONA DECLARADA MERCAT TENSDE LLOGUER: La pròrroga obligatòria és de 3 anys per a tots els contractes d’ arrendament d’habitatge, per tant obliga a tots els arrendadors, independentment de la situació econòmica de l’ arrendatari.

Què passa si l’habitatge no ha estat arrendat en els 5 anys anteriors?

En aquest cas, i sempre que l’ habitatge s’ubiqui en una zona de mercat tens residencial, la renda de lloguer no pot excedir del preu aplicable segons el sistema d’ índexs de preus de lloguer.

Puc repercutir despeses en els nous contractes?

No hi ha la repercussió al nou arrendatari de quotes o despeses que no haguessin estat pactades en el contracte anterior.

En quins casos la norma em permet incrementar la renda de lloguer?

Existeix la possibilitat d’ incrementar un 10% la renda de lloguer limitada, en els supòsits següents:

OBRES.- En el cas que l’ arrendador realitzi determinades obres de rehabilitació, o de reforma o millora que suposi un estalvi energètic del 30%, o de millora de l’accessibilitat, en els dos anys anteriors a la celebració del nou contracte.

DURADA.- També es pot incrementar un 10% la renda si el contracte se signa per una durada mínima de 10 anys, o en el seu cas, s’estableix un sistema de pròrrogues que permeti a l’ arrendatari prorrogar el contracte fins a 10 anys o més.

Puc actualitzar la renda de lloguer?

Es manté la limitació màxima del 2% per a l’actualització anual de rendes en aquells contractes que s’hagin de revisar fins al 31 de desembre de 2023, i eleva el topall al 3% per a aquells contractes la renda dels quals s’actualitzi en el període comprès entre l’1 de gener i el 31 de desembre de 2024.

Aquesta limitació en l’ actualització anual de la renda és obligatòria per als GRANS TENIDORS. Per a la resta dels propietaris hi ha la possibilitat de pactar lliurement el percentatge a aplicar, però si l’ arrendatari no ho accepta, no es poden superar els límits establerts.

Per a les actualitzacions anuals a aplicar a partir de l’1 de gener de 2025, la norma preveu la creació abans del 31 de desembre de 2024 d’un índex nou de referència que eviti els increments desproporcionats de renda.

Què passa si l’arrendatari és vulnerable i no em paga?

La norma agilitza la comunicació entre jutges i serveis socials per avaluar la situació i en el seu cas una resposta habitacional ràpida a les famílies vulnerables. Mentre aquestes solucions es produeixen, la norma àmplia el període de suspensió dels llançaments durant un termini màxim de 2 mesos, quan el propietari sigui una persona física, i de 4 mesos, quan es tracti d’ una persona jurídica.

Qui paga les despeses de gestió i formalització del contracte de lloguer d’un habitatge?

La nova llei disposa que van a càrrec de l’arrendador les despeses de la gestió immobiliària i les de la formalització del contracte.

Canvia la fiscalitat del lloguer?

Per tal d’ afavorir el lloguer a preus assequibles, per als nous contractes s’estableixen uns percentatges de reducció en l’ IRPF del rendiment net del lloguer que van des del 50% i poden incrementar-se fins al 90% en funció de si es compleixen determinats supòsits.

Em penalitzen per tenir habitatges buides?

La nova llei introdueix nous recàrrecs en l’Impost de Béns Immobles per a aquells habitatges que romanguin desocupats de forma continuada i sense causa justificada per un termini superior a dos anys. Aquest recàrrec pot variar entre el 50% de la quota líquida de l’impost fins al 150% segons els casos.