Mesures aprovades en relació als lloguers d’habitatge habitual en casos de vulnerabilitat econòmica generada per la Covid-19

Ha sortit publicat en el BOE el “Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19” (entrada en vigor el dia 2 d’abril de 2020), en que el que s’estableixen mesures que afecten directament als lloguers d’habitatge.

A quins lloguers són d’aplicació les mesures? Quins llogaters s’hi poden acollir?

Les mesures establertes es refereixen exclusivament als arrendaments d’habitatge habitual. No son aplicables, doncs, a locals ni habitatges temporals que no constitueixin l’habitatge habitual del llogater.

Per altre banda, només si podran acollir aquells llogaters que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica a conseqüència de l’emergència sanitària ocasionada por el COVID-19. Això exigeix que el llogater compleixi tots aquest requisits:

1) Que passi a estar en situació d’atur, Expedient Temporal de Regulació d’Ocupació (ERTO), o hagi reduït la seva jornada per motiu de cures, en cas de ser empresari, o altres circumstàncies similars que suposin una pèrdua substancial d’ingressos, i que el conjunt dels ingressos de la unitat familiar, en el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria no sigui superior a:

i. Amb caràcter general, 3 vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (IPREM).

ii. Aquest límit s’incrementarà en 0,1 vegades l’IPREM per cada fill a càrrec a la unitat familiar, o 0,15 vegades l’IPREM per cada fill en el cas d’unitat familiar monoparental.

iii. Aquest límit s’incrementarà en 0,1 vegades l’IPREM per cada persona major de 65 anys membre de la unitat familiar.

iv. Cas que algun dels membres de la unitat familiar tingui declarada discapacitat superior a el 33 per cent, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti acreditadament de forma permanent per realitzar una activitat laboral, el límit serà de 4 vegades l’IPREM, sense perjudici dels increments acumulats per fill a càrrec.

v. En el cas que l’arrendatari sigui persona amb paràlisi cerebral, malaltia mental, o discapacitat intel·lectual, amb un grau de discapacitat reconegut igual o superior a l’33 per cent, o persona amb discapacitat física o sensorial amb un grau de discapacitat reconeguda igual o superior a l’65 per cent, així com casos de malaltia greu que incapaciti acreditadament, a la persona o al seu cuidador, per realitzar una activitat laboral, el límit previst serà de 5 vegades l’IPREM.

2) Que la renda, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual a el 35% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar. S’entén per «despeses i subministraments bàsics» l’import dels subministraments d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i les possibles contribucions a la comunitat de propietaris de l’habitatge habitual.

3) S’exclouen aquells supòsits en que la persona arrendatària o qualsevol de les persones que componen la unitat familiar que viuen a l’habitatge sigui propietària o usufructuària d’algun habitatge a Espanya; tret que ho sigui únicament d’una part alíquota per herència o acreditin la no disponibilitat d’aquell habitatge per causa de separació o divorci o altra causa aliena a la seva voluntat, o resulti inaccessible per raó de discapacitat del seu titular o membres de la unitat de convivència.

Per unitat familiar s’entén conformada per l’arrendatari, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills, amb independència de la seva edat, que resideixin a l’habitatge, incloent els vinculats per una relació de tutela, guarda o acolliment familiar i el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita, que resideixin a l’habitatge.

Quines son les mesures a les que es pot acollir el llogater que compleixi els requisits de vulnerabilitat econòmica anteriors? Com es tramiten?

La normativa diferencia dos tipus de mesures en funció de si l’arrendador és (a) petit tenidor (titular de 10 o menys immobles urbans, exclosos garatge si trasters; que no superi una superfície construïda de 1.500 m2)  o (b) una entitat/empresa pública o un privat gran tenidor (persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2) 

a) Arrendador petit tenidor. 

Si el l’arrendador és petit tenidor, el llogater podrà sol·licitar, en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor del Decret llei, un ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda..

L’arrendador ha de contestar en el termini màxim de 7 dies laborables, si accepta o no l’ajornament o fraccionament i amb quines condicions o bé, possibles alternatives. A diferència del cas del grans tenidors, el petit tenidor no està obligat a acceptar l’ajornament o fraccionament. 

En cas que l’arrendador no accepti cap l’ajornament i l’arrendatari compleixi els requisits de vulnerabilitat econòmica abans comentats podrà accedir al programa d’ajudes transitòries regulades el Decret llei.

b) Arrendador gran tenidor. Moratòria.

En aquest cas el llogater podrà demanar, en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor del decret llei, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda.

L’arrendador ha de contestar expressament, en el termini màxim de 7 dies laborables, amb una de les següents alternatives.

a) Una reducció de l’50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma i les mensualitats següents si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat provocada a causa de l’COVID-19, amb un màxim en tot cas de 4 mesos. 

b) Una moratòria en el pagament de la renda que s’aplicarà de manera automàtica i mentre duri l’estat d’alarma d i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat provocada a causa de l’COVID-19, sense que puguin superar-se, en cap cas, els 4 mesos. La renda, en aquest cas, s’ajornarà, a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia, mitjançant el fraccionament de les quotes durant al menys tres anys, des de superi la situació al·ludida o a partir de la finalització de l’ termini dels 4mesos abans esmentat, i sempre que continuï  vigent el contracte d’arrendament o les seves pròrrogues. No hi haurà interessos ni cap tipus de penalització per les quantitats ajornades.

Igualment el llogater podrà tenir accés al programa d’ajudes transitòries previstes al Decret Llei, aixecant-se la moratòria i el fraccionament en la primera mensualitat de renta en que aquella ajuda estigui a la seva disposició. 

El llogater ha de demanar l’adopció de la mesura a l’arrendador, en el termini màxim d’un mes des de l’entrada en vigor del decret llei (2-4-20), i ha d’acreditar que compleix els requisits de vulnerabilitat sobrevinguda pel COVID-19, mitjançant la presentació dels següents documents:

1. En cas d’atur, mitjançant certificat expedit per l’entitat gestora de les prestacions, en el qual figuri la quantia mensual percebuda per prestacions o subsidis d’atur.
2. En cas de cessament d’activitat dels treballadors per compte propi, mitjançant certificat expedit per l’AEAT o l’òrgan competent de la comunitat autònoma, de la declaració de cessament d’activitat presentada per l’interessat.
3. Nombre de persones que habiten en l’habitatge habitual:
   1. Llibre de família o document acreditatiu de parella de fet.
   2. Certificat d’empadronament relatiu a les persones empadronades a l’habitatge, amb referència a el moment de la presentació dels documents acreditatius i als sis mesos anteriors.
   3. Declaració de discapacitat, de dependència o d’incapacitat permanent per realitzar una activitat laboral.
4. Titularitat béns: nota simple Registre de la Propietat de tots els membres de la unitat familiar.
5. Declaració responsable de deutor o deutors relativa a l’acompliment dels requisits exigits per considerar-sense recursos econòmics suficients segons aquest Reial decret llei.

Si el llogater que sol·licita la moratòria no pogués aportar algun dels documents requerits la l’apartat anterior, podrà substituir-mitjançant una declaració responsable que inclogui la justificació expressa dels motius, relacionats el  COVID-19, que li impedeixen aquesta aportació. Després de la finalització de l’estat d’alarma tindrà el termini d’un mes per l’aportació dels documents que no hagués facilitat.

Altres mesures de caràcter general

La normativa també preveu altres dues mesures amb caràcter general, amb independència de que el propietari sigui petit o gran tenidor:

1. Suspensió de procediment de desnonament i dels llançaments fins a 6 mesos.

En aquells procediments de desnonament contra un llogater per impagament de la renda en que  l’arrendatari acrediti davant el Jutjat trobar-se situació de vulnerabilitat econòmica, que li impossibiliti trobar una alternativa habitacional, el Jutjat ho posarà en coneixement del serveis socials i s’acordarà  la suspensió de la vista de judici o del llançament fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials competents estimin oportunes, per un període màxim de sis mesos des de l’entrada en vigor del decret llei.

2. Pròrroga extraordinària dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual.

En relació als contractes d’arrendament d’habitatge habitual, quan les prorrogues legals  finalitzin dins de el període comprès des de l’entrada en vigor d’aquest decret llei (2-4-20) fins al dia en què hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma, es pot aplicar, prèvia sol·licitud de l’arrendatari, una pròrroga extraordinària del termini del contracte d’arrendament per un període màxim de sis mesos, durant els quals se seguiran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor. Aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària haurà de ser acceptada per l’arrendador, llevat que es fixin altres termes o condicions per acord entre les parts.