La Llei d’Arrendaments Urbans i els principals efectes del darrers retocs polítics

En aquest article, ens fixarem en els aspectes més sensibles dels arrendaments, que són aquells que incideixen sobre la durada dels contractes i el preu.

Pel que fa a la durada, es retorna a la regulació anterior, i els contractes de lloguer retornen a un període de pròrroga obligatòria pels arrendadors de 5 anys -o 7 anys si l’arrendador és persona jurídica-, més uns altres 3 si en finalitzar aquest primer termini les parts no indiquen altra cosa.

Aquesta mesura va encaminada, per una part, a donar més estabilitat als llogaters, ja que el termini vigent fins ara de 3 anys era percebut com a excessivament curt, i, per altra banda, indirectament, l’allargament de la durada tindrà efectes sobre els preus del lloguer. En un període on els preus van a l’alça, retardar les renovacions dels  contractes d’alguna manera alenteix les actualitzacions de preu. Les variacions de preu es concreten en el moment de renovar el contracte o de formalitzar-ne un de nou. Quant més llarg és aquest període, més es dilata el procés d’actualització, que en l’actual tendència sempre és a l’alça.

Altres mesures reforcen aquest objectiu de frenar l’escalada de preus; com el fet que en el decurs de la durada del contracte si la renda pactada té la consideració de renda reduïda (aquelles que permeten accedir a algun programa d’ajuts al lloguer), no es pot incrementar el preu més que l’IPC. Similar limitació seria d’aplicació en cas que hi hagi previst repercutir les despeses de la comunitat de veïns, que en cap cas podrien superar un increment del doble de l’IPC. D’alguna manera podem dir que els preus del lloguer queden estabilitzats per a un període de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, o de 5 anys si el propietari o arrendador és persona física.

La regulació dels preus o de les rendes màximes que demanen especialment els grans municipis han quedat fora de moment d’aquesta regulació; tot i que ja veurem si serà per gaire temps, atès que és un dels aspectes inclosos en el pacte PSOE-Podemos i no sembla que hi hagi cap predisposició a oblidar aquesta qüestió. Cal tenir en compte, per una banda, que aquesta renovació de la LAU, en ser feta per la via del decret-llei, s’ha de presentar a la convalidació o revocació per part del Congrés en un termini màxim de 30 dies. Per altra banda, sembla que Podemos vincula el seu suport a l’aprovació dels Pressupostos Generals de l’Estat a que el govern espanyol prengui mesures dràstiques de regulació del preu dels lloguers. Per tant, restem a l’expectativa de si finalment s’incorporarà certa regulació de les rendes màximes o altrament  tota la reforma pot anar enrere per manca de suport de les forces polítiques.

Les garanties addicionals, limitades

En un altre ordre de coses, i per tal de que les condicions de contractació no s’endureixin en excés, s’incorpora una limitació a les garanties addicionals que a vegades s’exigeixen de manera complementaria al mes de fiança obligatòria. Aquestes garanties addicionals que es pactin en l’arrendament d’habitatges no poden superar dues mensualitats de renda. Respecte de les despeses relacionades amb la contractació (despeses d’intermediació i de formalització de contracte), aquesta nova regulació preveu que siguin assumides per la part arrendadora si aquesta és una persona jurídica; si la part arrendadora és una persona física, no queda afectada per aquesta disposició i com és habitual en el sector seran ateses per la part arrendatària.

La reforma de la LAU també incideix sobre els costos de la contractació dels arrendaments en relació a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), al qual estan subjectes tots els contractes d’arrendament d’immobles (excepte aquells que porten IVA). A partir d’ara, els contractes d’arrendament d’habitatges seguiran subjectes a l’impost però en queden exempts. Caldrà, doncs, seguir presentant la corresponent autoliquidació però amb import zero. Aquesta exempció no afecta la resta de contractes d’arrendament que siguin d’ús diferent al d’habitatge, o aquells en que l’arrendament de l’immoble no vagi destinat a satisfer la necessitat d’habitatge habitual i permanent.

Aquest és l’escenari actual, en base a l’esmentatDecreto Ley. La incògnita és saber si aquesta reforma es consolidarà; si es veurà complementada amb altres mesures de caire intervencionista sobre els preus, o si finalment decaurà tota la reforma… Tot depèn de l’equilibri de partits. Ara per ara estem en un escenari molt inestable que fa de mal pronosticar el futur.

Miquel Costa.Gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Girona