Reforma normativa para facilitar la extinción de los censos enfitéuticos

Concepto y función del censo enfitéutico

No son pocos los casos en los que un propietario, al considerar vender su propiedad, solicita una nota simple en el registro y, para su sorpresa, descubre que su propiedad está gravada con un censo enfitéutico.

El censo enfitéutico (o enfiteusis) es una figura jurídica que tuvo una considerable repercusión económica y social en Cataluña, no solo en el ámbito agrícola sino también en el urbano, y Girona no fue una excepción. En un momento en el que no existía lo que hoy conocemos como financiamiento o préstamos hipotecarios, la figura del censo enfitéutico era utilizada para obtener dicho financiamiento. A través del censo enfitéutico, una persona (el censualista) cedía a otra (el censatario o enfiteuta) terrenos, generalmente baldíos, de forma perpetua o a largo plazo, a cambio del pago de una pensión, que solía ser anual, con el compromiso del enfiteuta de mejorarlos y obtener el mejor y máximo rendimiento de ellos.

De esta manera, y en líneas generales, se financió la construcción de muchas edificaciones que hoy conocemos, como por ejemplo el Eixample, una ubicación que hasta entonces estaba completamente libre de construcciones. Si bien en sus inicios, el censualista de las tierras no se deshacía de su propiedad, lo que resultaba en una especie de dominio dividido de la tierra, donde el censualista era el titular del llamado “dominio directo” y el censatario o enfiteuta el del “dominio útil”, que venía a ser una mezcla de facultades de uso y disfrute entre las de un usufructuario y un arrendatario de una propiedad, con el tiempo y la aprobación de la Ley de 31 de diciembre de 1945, se configuró al enfiteuta como el verdadero propietario del terreno, con la consecuencia natural de otorgar al censualista un derecho real con las facultades de cobrar la pensión, percibir un canon (la cantidad a la que tiene derecho el censualista por cada transmisión de la finca por parte del enfiteuta) y el derecho de tanteo (derecho del censualista de adquirir la finca enfitéutica al mismo precio antes que cualquier tercero).

Con el paso del tiempo, el censo enfitéutico fue perdiendo importancia y prácticamente quedó en desuso su establecimiento en la actualidad. Sin embargo, como se mencionó al principio del artículo, todavía hay muchas propiedades gravadas con un censo enfitéutico, y la principal cuestión práctica en la actualidad es su posible eliminación o extinción, técnicamente conocida como su redención.

Redención de la enfiteusis

A partir de la Ley de 31 de diciembre de 1945, se estableció el principio de que todos los enfiteutas catalanes eran redimibles a voluntad del enfiteuta, y se establecieron reglas para valorar los derechos redimibles y determinar el importe de la redención.

Posteriormente, con la aprobación de la Ley 6/1990 de 16 de marzo de 1990, el legislador catalán determinó y aclaró el importe de la redención de los censos. El principal criterio de redención de los censos enfitéuticos o con dominio era el pago al censualista (por la extinción de los derechos de canon, tanteo y otros inherentes al dominio) de una suma equivalente a un canon, más otro 1/40 avo de otro canon por cada año que hubiera transcurrido desde la última transmisión onerosa de la propiedad en cuestión, sin que en ningún caso el importe superara el equivalente a dos cánones. El canon tenía un porcentaje diferente según las regiones, generalmente un 2% del valor de mercado de la propiedad, a menos que se hubiera establecido un porcentaje diferente en el título de constitución. Por lo tanto, redimir un censo enfitéutico de una propiedad podría suponer, después de la Ley de Censos de 1990, tener que pagar al censualista una suma equivalente al 4% (dos cánones al 2% cada uno) del valor de mercado de la finca gravada.

En 2006, con la aprobación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, el costo económico de redimir los censos enfitéuticos se redujo ligeramente al introducir la disposición de que el precio de la propiedad, a efectos de la redención, si no hubiera acuerdo entre el censualista y el censatario, sería el valor catastral de la finca en ese momento.

Sin embargo, esta última modificación no logró el objetivo deseado de facilitar la redención de los censos porque aún quedaba sin resolver el problema práctico de cancelar esta carga en el Registro de la Propiedad, que requería la otorgación de una escritura pública de redención por parte del censualista (con los problemas de ubicación, firma ante notario, etc.). Estos problemas prácticos son los que la reforma normativa introducida por la Ley 3/2023, de 16 de marzo, busca resolver, facilitando la redención/extinción de los censos enfitéuticos (no vitalicios).

La redención a partir del 18 de marzo de 2023

El 17 de marzo de 2023 se publicó en el DOGC la Ley 3/2023, de 16 de marzo, que en su artículo 93 modifica la Ley 5/2006, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativa a los derechos reales, introduciendo una Disposición Transitoria (la 22ª), en la que se establece que todos los censos, sin importar su clase, excepto los vitalicios, constituidos de acuerdo con la legislación anterior a la Ley 6/1990, y de los cuales se haya acreditado su vigencia, pueden ser extinguidos por el censatario mediante la redención, sin importar las condiciones pactadas en el título de constitución, y se establecen las nuevas normas de redención:

• Debe incluir necesariamente la pensión y los demás derechos inherentes al censo.
• Debe formalizarse en escritura pública, pero esta (si no se realiza de mutuo acuerdo entre las partes) debe ser otorgada unilateralmente por el censatario, cumpliendo con estas reglas, y depositando la cantidad en una notaría a disposición de las personas titulares.
• Al censualista le corresponde un precio de redención del 1% del valor catastral de la finca más un 1% adicional si el derecho de luismo está inscrito en el Registro de la Propiedad.
• El importe de redención se pagará en efectivo o mediante su depósito notarial a disposición del censualista.

Esta reforma legal facilita la redención, ya que permite al censatario otorgar unilateralmente la escritura de redención, depositando en una notaría un 2% del valor catastral de la propiedad a disposición del censualista.