La regulación de las compraventas perjudica más que ayuda al problema del acceso a la vivienda

La semana pasada el Parlamento de Catalunya aprobó tramitar por vía exprés la ley que regula la compra de viviendas en zonas de mercado tensionado. Con motivo de esta aprobación, desde la Cambra de la Propietat Urbana de Girona queremos hacer las siguientes consideraciones.

El problema del acceso a la vivienda, tanto de compra como de alquiler, no es otro que la escasez de oferta, y una de sus principales consecuencias es el incremento de los precios. Como resultado de ello, existe una amplia capa de la población que no puede cubrir sus necesidades de vivienda.

Hace un tiempo que, desde la Cambra de la Propietat Urbana, estamos denunciando que la regulación de los arrendamientos y la persecución jurídica de los arrendadores no resuelven el problema del acceso a la vivienda, sino que alejan a los propietarios del mercado. Así lo corroboran los datos del Registro de Contratos de la Generalitat, con un descenso del 40 % de los contratos de arrendamiento firmados en Girona en los últimos cinco años.

En la misma línea, ahora se pretende regular las compraventas de viviendas y se ha difundido el término de «compra especulativa», que se ha señalado como un grave problema para el acceso a la vivienda. Esta afirmación es errónea: el problema de la vivienda en propiedad, al igual que el del alquiler, es su escasa oferta, provocada por años de construcción insuficiente de viviendas para atender el incremento de la población.

Los datos del Col·legi Notarial de Catalunya correspondientes al año 2025 evidencian que el 80,4 % de las viviendas que se venden han permanecido en posesión del vendedor durante más de diez años. Los datos también indican que, entre las viviendas vendidas que han estado en posesión de sus vendedores durante un período inferior a dos años, tan solo el 2,7 % corresponden a personas físicas, mientras que un 16 % pertenecen a personas jurídicas.

Los porcentajes de viviendas vendidas en un corto período son reducidos y las razones por las que se produce una transmisión rápida son muy diversas. Evidentemente, estas transmisiones no constituyen el problema de la escasez de vivienda en propiedad. En cambio, dentro de este grupo encontramos una actividad importante: la rehabilitación de viviendas. La rehabilitación consiste en dotar de condiciones de habitabilidad a viviendas antiguas e incorporarlas al mercado, incrementando así la oferta de vivienda.

Perjudicar la rehabilitación de viviendas, ya sea para su venta o para su alquiler, y prescindir de las viviendas rehabilitadas que se incorporan a la oferta es una forma de agravar el problema del acceso a la vivienda. La Generalitat está apostando claramente en contra de la rehabilitación mediante reiteradas regulaciones que van en esa misma dirección. Además de la prohibición derivada de la denominada «compra especulativa», deben tenerse en cuenta las medidas fiscales que modifican el ITPAJD, las cuales cierran la puerta a la rehabilitación de viviendas. Por un lado, se ha eliminado una medida que incentivaba las compras destinadas a rehabilitación. Esta medida consistía en aplicar un tipo reducido del 3 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a quienes rehabilitaban viviendas y las ponían en el mercado reformadas en un plazo de tres años. Por otro lado, se ha establecido un tipo impositivo agravado del 20 % para todas las adquisiciones de vivienda realizadas por personas físicas o jurídicas que tengan la consideración de grandes tenedores.

La regulación de las compraventas, actualmente en tramitación parlamentaria, supone una fuerte limitación a la libertad de disposición de las personas. Incorpora importantes restricciones a la transmisión de viviendas, afectando a múltiples casuísticas particulares, fomenta la burocracia y la inseguridad jurídica sin aportar nada positivo para mejorar el acceso a la vivienda. Es avanzar en la dirección contraria.

Después de años de regulaciones y limitaciones, se constata que los resultados no son buenos y que el acceso a la vivienda, ya sea de alquiler o de compra, es cada vez más difícil. Mientras aumenta la necesidad, disminuye la oferta. Desde la Cambra de la Propietat Urbana de Girona creemos que es necesario un giro radical de 180 grados en las políticas de vivienda. También es imprescindible un amplio pacto con pequeños y grandes arrendadores que les proporcione confianza y seguridad jurídica, impulsando de nuevo la oferta de nuevas viviendas en alquiler. Del mismo modo, es necesario reducir trabas y buscar soluciones para impulsar la construcción de los miles de viviendas que se necesitan con la ayuda del sector privado, mediante colaboraciones público-privadas, sin olvidar nunca la imprescindible inversión pública en vivienda social, tanto de alquiler como de compra.