¿Alquiler temporal o alquiler habitual?

La inminente aprobación de la Ley estatal para el derecho a la vivienda, y los mecanismos de contención de rentas para intervenir sobre los precios del alquiler que podría introducir, comportan que los propietarios, ante estas medidas intervencionistas y perjudiciales, opten por buscar otras salidas , como el alquiler de temporada, o simplemente decidan no alquilar su piso, o ponerlo a la venta.

Entre las alternativas que se ofrecen a los propietarios, analizamos las principales diferencias entre el alquiler temporal y el alquiler habitual o continuado en el tiempo, puesto que muchos propietarios se preguntan cuál de estas dos es la mejor opción para alquilar su vivienda.

Las diferencias son las siguientes:

• La regulación
  La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) trata los contratos de arrendamiento de vivienda temporal como contratos de uso distinto al de vivienda, por lo que se regirán por las normas que regulan los contratos de arrendamiento de locales comerciales , oficinas, garajes, etc. Por tanto, el arrendamiento de temporada se regulará por la voluntad de las partes, para lo establecido en la LAU y supletoriamente por el Código Civil, mientras que el contrato de arrendamiento de vivienda habitual se regirá para lo que se se ha establecido en la LAU, por la voluntad de las partes y supletoriamente por el Código Civil.
• La duración
  El contrato de arrendamiento de vivienda habitual se encuentra sometido a las prórrogas legales establecidas por la LAU, por lo que la duración del contrato será la que libremente acuerden las partes, pero si ésta es inferior a cinco años si el arrendador es persona física o siete años si el arrendador es persona jurídica, el inquilino tendrá derecho a prorrogar el contrato hasta que el contrato alcance una duración de cinco años o siete años si el arrendador es persona jurídica. Sin embargo, el contrato de arrendamiento de vivienda temporal no se encuentra sometido a las prórrogas legales establecidas por la LAU, por lo que la duración del contrato será la que libremente acuerden las partes, finalizando el contrato a la fecha prevista de vencimiento, a menos que las partes libre y voluntariamente pacten que se pueda prorrogar en el tiempo y forma que determinen.
• El desistimiento
  Si se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, el inquilino tendrá derecho a desistir del contrato transcurridos los seis primeros meses de duración de aquél. Por el contrario, en el contrato de arrendamiento de vivienda temporal el inquilino tendrá derecho a desistir si así lo acuerdan expresamente las partes en el contrato; en caso contrario, el inquilino se verá obligado a cumplir con la duración inicialmente pactada y, por tanto, no tendrá derecho a desistir antes de su vencimiento.
• La fianza
  La fianza que deberá prestar al inicio del arrendamiento el inquilino cuando se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual será de una cantidad equivalente a la renta pactada. Además, el propietario podrá exigir como garantía adicional un máximo de otras dos mensualidades de renta. Sin embargo, cuando se trate de un contrato temporal la fianza legal será de dos mensualidades de renta, no existiendo límites en cuanto a las garantías adicionales, por lo que el propietario podrá exigir como garantía para el pago de las rentas cualquier cantidad independiente de la fianza legal.
• El destino
  Para que un contrato de arrendamiento sea considerado temporal deberá indicarse en el contrato de arrendamiento que no constituirá vivienda habitual y permanente del inquilino, y además deberá expresarse el motivo de la temporalidad, por ejemplo, por cursar estudios, por pasar la temporada de verano o cualquier otra, por traslado de trabajo, etc. en caso contrario se considerará un contrato de arrendamiento de vivienda habitual y permanente y el inquilino tendrá derecho a continuar con el contrato hasta que éste alcance cinco años de duración o siete años si el arrendador es persona jurídica.
• La renta
  La Ley catalana de contención de rentas (Ley 11/2020, de 18 de septiembre), tumbada por el Tribunal Constitucional, no afectaba a los contratos de temporada, pero sí a los contratos de vivienda habitual, en el sentido de que les imponía un control de limitación rentas y que durante los primeros cinco o siete años se mantuviera el mismo precio del alquiler con los incrementos de la inflación.

Previsiblemente, los mecanismos de control de rentas que pueda establecer la Ley estatal para el derecho a la vivienda, tampoco se impondrán a los contratos temporales, que escaparán de ese control, y, en cambio, pueden afectar, en mayor o menor medida , en los contratos nuevos que se firmen para residencia habitual del inquilino. En definitiva, el ordenamiento dispensa mayor protección al inquilino cuando se trata de un arrendamiento de vivienda habitual que cuando se trata de temporada que se compara con un arrendamiento de local de negocio.