Las fincas con varios propietarios y el régimen jurídico de las comunidades de bienes

Son habituales las consultas sobre la existencia de fincas con varios propietarios, ya que a menudo se convierten en un problema. Más allá del caso más usual de propiedad compartida entre los integrantes de la pareja, la probabilidad de que estas situaciones se conviertan en un problema crece en los supuestos derivados de una herencia, que suelen conllevar un mayor número de copropietarios, con presencia de parentescos diversos entre ellos (hermanos, sobrinos, tíos, etc.). Y es que compartir un inmueble con más gente en régimen de indivisión, hace incómodo el disfrutarlo, dificulta su gobierno y hace imposible, en muchas ocasiones, venderlo con el acuerdo de todos.

En este sentido, es importante saber que la ley dispone que una situación de copropiedad no se puede mantener en contra de los deseos de alguno de sus cotitulares. Es decir, que si un copropietario o comunero quiere desprenderse de su parte, está en su derecho.

La forma de actuar más correcta y apropiada, tanto desde el punto de vista económico como desde el de las relaciones familiares, es comunicar al resto de propietarios la intención de vender la parte de propiedad, bueno y pidiendo si alguien está interesado o dispuesto a comprarla.

Si esto no llega a buen término, porque nadie está interesado o porque las cantidades ofrecidas no se ajustan a lo esperado, es interesante conocer que hay empresas que compran partes de finca, habiendo pero tener en cuenta que en estos casos el precio será siempre inferior al de mercado.

En caso de que tampoco encontramos un tercero interesado en la compra de nuestra parte de la propiedad, debemos tener presente que para proceder a la venta de toda la propiedad no es suficiente la mayoría, ni siquiera una mayoría muy amplia, sino que es necesaria la unanimidad. Sin embargo, la ley dispone una excepción en el hecho de que un copropietario sea titular de las cuatro quintas partes o más de la finca; en este único supuesto éste puede exigir la adjudicación de todo el bien pagando el valor pericial de la participación de los restantes cotitulares.

Así las cosas, como última solución, si todo lo dicho hasta ahora falla, dado que, como hemos dicho, la ley ampara el derecho del cotitular a desvincularse de la copropiedad, de manera que ningún copropietario está obligado a seguir en comunidad, se puede iniciar un procedimiento judicial que acabará con la subasta del bien y el reparto del dinero obtenido según la proporción de inmueble que posea cada propietario, si es que ningún copropietario no se lo ha querido adjudicar, o con el sorteo del bien entre todos los comuneros en el caso de que todos ellos se quieran quedar. Esta vía judicial es posiblemente la que menos conviene económicamente a los propietarios y la que dejará más dañadas sus relaciones, pero es importante saber que si no hay más remedio siempre se puede recurrir.

Pero mientras la situación de copropiedad se mantenga, debemos tener presente que en el caso de que la finca en cuestión genere unos ingresos y unos gastos, provenientes generalmente del alquiler, es recomendable constituir formalmente, con NIF propio, una comunidad de bienes. Para la constitución de la comunidad de bienes no es necesario hacer ninguna aportación dineraria y se puede hacer mediante un contrato privado entre los comuneros.

La comunidad de bienes así constituida deberá liquidar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y deberá darse de alta en la Agencia Tributaria, ante la cual deberá presentar durante el mes de febrero una declaración informativa anual (modelo 184) del ejercicio anterior, informando de las rentas que se han obtenido y del reparto de ingresos y gastos entre los comuneros, que irá en función del porcentaje de propiedad de cada uno de ellos en la comunidad. Las rentas de cada comunero se incluirán en su declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas y si la comunidad de bienes es sujeto pasivo de IVA, es decir, tiene la obligación de emitir sus facturas con IVA, estará obligada a hacer las liquidaciones trimestrales pertinentes, así como el resumen anual de este impuesto y también la declaración informativa anual. Si la comunidad de bienes no es sujeto pasivo de IVA, tan sólo estará obligada a presentar la declaración informativa anual.