Cada vez es más frecuente que las personas de edad avanzada con dificultades económicas consideren la posibilidad de vender su propiedad. El problema principal para ellas es que, si venden su vivienda, tendrán que abandonar su hogar y mudarse a vivir de alquiler a otra residencia. Esto conlleva un par de inconvenientes adicionales:
Ante estos hechos, una alternativa que está proliferando últimamente es la venta de la propiedad reservándose el usufructo vitalicio.
Es una operación mediante la cual el propietario de una vivienda, normalmente mayor de 65 años, vende la nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio de la vivienda a cambio de un pago único por la venta de la nuda propiedad. De esta forma, ya no será el dueño de la vivienda, pero podrá vivir en ella hasta su fallecimiento.
El comprador de la nuda propiedad deberá hacer frente a los mismos impuestos que si se tratara de una compraventa normal. La operación estará sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), tributo cedido a las comunidades autónomas, por lo que se deberá tener en cuenta la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda para aplicar un tipo impositivo u otro. En el caso de la comunidad autónoma de Cataluña, el tipo impositivo es del 10%.
El vendedor de la nuda propiedad que, a su vez, es usufructuario, deberá pagar el IRPF por la ganancia obtenida por la venta de la nuda propiedad. Sin embargo, podría no tener que liquidarlo, ya que en el caso de ser mayor de 65 años y transmitir su vivienda habitual, estaría exento de tributar por el IRPF, porque se trata de una exención contemplada en la Ley del IRPF.
Además, el vendedor sí deberá liquidar el impuesto municipal de Plusvalía en el Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble.
Como usufructuario de la vivienda, deberá hacer frente a los gastos de conservación y también al pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI), así como la tasa de basura.
Si la vivienda se encuentra en régimen de propiedad horizontal, es decir, si forma parte de una comunidad de propietarios, tanto las cuotas ordinarias como las extraordinarias corresponden al nudo propietario y no al usufructuario.
El nudo propietario deberá hacer frente a todas las reparaciones extraordinarias y necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
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