Comunicado conjunto sobre la Proposición de ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de alquiler

El sector inmobiliario reitera su alerta: La aprobación de la “Proposición de ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de alquiler” agravará el acceso a la vivienda y afectará gravemente la seguridad jurídica del sector para la su clara inconstitucionalidad

• El Dictamen 7/2020 de 5 de agosto del Consejo de Garantías Estatutarias de Cataluña concluye (por unanimidad) en la vulneración de la Constitución Española en buena parte del articulado de la Proposición de Ley.
• La Autoridad Catalana de la Competencia en su análisis (OB 47/2020) de la proposición de ley concluye que la limitación de rentas de alquiler es un instrumento que no puede valorarse positivamente y que provocará efectos contrarios a los deseados.
• Se está trasladando la responsabilidad de generación de parque público de vivienda al sector privado.
• El sector público debe adoptar medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social suficiente, no penalizar los propietarios.

Barcelona, ​​7 de septiembre de 2020. En relación a la próxima votación en el Pleno del Parlamento de Cataluña de 9 de septiembre de la Proposición de ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento, las entidades firmantes este documento, que agrupan gran parte del sector inmobiliario, queremos alertar que:

• Aquellos sectores de población más desfavorecidos o en situación de vulnerabilidad no verán aumentadas sus opciones de acceder a una vivienda de alquiler como consecuencia de la aprobación de una normativa de estas características. Por el contrario, la medida puede conllevar una reducción de la oferta de alquiler.
• La clara inconstitucionalidad de buena parte del articulado del texto creará un tenso ambiente de inseguridad jurídica en el sector con efectos negativos en la oferta de vivienda. Asimismo, constatamos la falta de diálogo durante el proceso de redacción y discusión de la propuesta de ley ya que no hemos sido convocados en ninguna ocasión para poder exponer nuestra visión del problema y sus soluciones.
• Lamentamos especialmente no haber sido recibidos, como solicitamos, por MH presidente Sr. Quim Torra, quien si atendió el Sindicat de Llogaters con gran repercusión mediática.

El derecho a una vivienda digna debe ser garantizado por la administración pública con la implicación y colaboración del sector privado, pero con la aprobación de estas medidas el sector público está trasladando al sector privado la responsabilidad de dar respuesta a la problemática de la escasez de vivienda social, además de adoptar medidas que, por una parte, se muestran contrarias a la protección que la propiedad privada recibe explícitamente en el artículo 33 de la Constitución, y que, por otra, superan claramente el marco competencial del Estatuto de Cataluña vulnerando la Constitución Española.

La inexistencia de un parque público de alquiler es responsabilidad de las administraciones públicas y no de los propietarios privados. Se debe buscar el justo equilibrio entre la protección del inquilino y la defensa legítima de los intereses de los propietarios. Por ello es indispensable adoptar medidas que actúan directamente contra el origen del aumento del precio de renta de la vivienda, que no es otro que la escasez de oferta: no hay vivienda suficiente para abastecer la demanda.

Consideramos que el sector público debe adoptar, por un lado, medidas que incentivan la construcción de un parque de vivienda social o de renta limitada suficiente y estable en el tiempo mediante estímulos fiscales de todo tipo (bonificaciones, subvenciones, etc. ) y no medidas restrictivas de la libertad de mercado ni penalizadoras.

Las medidas coercitivas no darán el resultado pretendido, y parecen fruto del desconocimiento del comportamiento del mercado de alquiler. Es más, se corre el riesgo de volver a aquellos tiempos en los que la larga duración del arrendamiento y la imposibilidad de actualizar la renta (su actualización de acuerdo con un IPC que no reflejaba la realidad), llevaron a una reducción y un deterioro más que constatable del parque de viviendas de alquiler.

Tampoco tenemos que ir muy lejos para encontrar ejemplos fallidos de la aplicación de este tipo de medidas: Europa ha dado muestras más que suficientes de que el control de los precios de alquiler no es la medida adecuada. Berlín, ciudad de referencia en la limitación del precio del alquiler, ha visto, según información reciente, disminuida la oferta en alquiler en un 25%. Si bien en un primer momento puede dar la sensación de que, efectivamente el precio de la renta está bajo control, la realidad es que en el transcurso del tiempo conlleva la aparición de problemas de diversa índole que inciden negativamente y provocan una disminución de la oferta, como por ejemplo los problemas que afectan a la calidad de la oferta, y el mantenimiento de las viviendas y de sus servicios.

Además, según datos del Incasòl, los 107.712 propietarios privados del parque de alquiler en Barcelona, ​​el 96% (103.410) poseen entre 1 y 5 viviendas. Si bien es cierto que entre este grupo mayoritario hay casuísticas diferentes, también lo es que encontramos una franja importante de pequeños tenedores que utilizan el alquiler para complementar sus ingresos o su pensión de jubilación, entre otros. Por lo tanto, la limitación del precio del alquiler no sólo tendrá un impacto directo en su economía doméstica, sino que además provocará que en muchos casos decidan retirar su patrimonio familiar del alquiler para pasarlo a la venta o en otras alternativas ajenas al alquiler residencial. Sin embargo, hay que insistir en que el aumento del precio del alquiler de la vivienda no es consecuencia de que la propiedad de las viviendas en arrendamiento estén en manos de particulares, sociedades, pequeños o grandes tenedores y apuntar a supuestas actuaciones especulativas de estos colectivos. La verdad es que el alza en el precio viene determinada por la escasez de oferta del producto.

A las dificultades de este grupo mayoritario de proveedores de vivienda hay que sumar las de los recién definidos como “grandes tenedores” (los que tienen más de 15 viviendas, según la nueva definición del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre de 2019, aprobado en Cataluña) que, además de las dificultades para recuperar las viviendas por finalización contractual o por impago de la renta y la obligación de ofrecerlos en alquiler social a su inquilino (ocupante legítimo o ilegítimo), deberán hacer frente a una limitación en la renta que podría hacer inviable el sostenimiento de la actividad, provocando la retirada del mercado de alquiler de sus inmuebles y haciendo ineficientes las escasas medidas de fomento de alquiler que se venían promoviendo anteriormente por el Estado.

Todo ello, sin ningún tipo de duda, producirá una mayor escasez de viviendas y un deterioro del parque inmobiliario, lo que agravará aún más con toda seguridad la situación.

• Consell Català de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya
• Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE)
• Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona-Lleida
• Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL)