Entra en vigor la nueva regulación de precios de alquiler

El martes 22 de septiembre, entra en vigor la regulación de precios de alquiler aprobada por el Parlamento de Cataluña, sin perjuicio de que con posterioridad pueda ser declarada inconstitucional por el TC en cuanto entra en colisión con el artículo 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que determina la libertad de pacto entre las partes en la determinación de la renta.

Hacemos aquí una recopilación de los aspectos principales sin perjuicio de otras peculiaridades específicas que pueden consultar en nuestra asesoría jurídica.

A qué poblaciones afecta?
Para el primer año de vigencia, en las comarcas de Girona es de aplicación en Blanes, Figueres, Girona, Olot, Palafrugell, Salt y Sant Feliu de Guíxols. A partir del 1º año se aplicará a aquellas poblaciones que hayan tramitado el correspondiente expediente para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso, que deben instar a los ayuntamientos y ser aprobado por la Generalitat.

A qué viviendas afecta?

• A aquellas viviendas que constituyan la residencia permanente del arrendatario.
• Quedan excluidos de esta regulación, las viviendas nuevas o procedentes de gran rehabilitación, durante los 3 primeros años desde la finalización de la construcción, los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995, los arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial, las viviendas de redes publicas de vivienda social y las viviendas según condiciones de arrendamiento de alquiler social obligatorio.

Como se determinará la Renta Inicial en los nuevos contratos de alquiler?

El precio máximo que se puede concertar es el menor de los precios entre:

• Lo que resulte del Índice de referencia, el medio (precio m2 x superficie útil)
• El precio que conste en el último contrato de arrendamiento que se haya hecho de esta vivienda (si los contratos son posteriores al 22 de septiembre de 2015) actualizado con el índice de garantía de competitividad.

Variaciones sobre el precio de referencia:

• Si se ha hecho obras de mejora con posterioridad a la formalización del último contrato de arrendamiento, se puede incrementar la renta con un importe anual que es el resultado de aplicar sobre el importe invertido, el porcentaje correspondiente al precio legal del dinero incrementado en 3 puntos.
• Por características especificas de la vivienda (mínimo 3). Las partes pueden concertar un Incremento o un decremento de precio del 5% en función de estas características específicas: ascensor, aparcamiento, amueblado, calefacción o refrigeración, uso de zonas comunes jardín, azotea, piscina (u otros equipamientos comunitarios), conserjería, vistas especiales.
• Viviendas de nueva construcción, durante los 3 primeros años no les es de aplicación esta ley de contención de precios, y los primeros 5 años a contar desde el final de obra, el precio se puede ajustar hasta el área superior del índice de referencia.
• Si se realizan obras de mejora con contrato vigente (no las de mantenimiento y conservación), finalizado el periodo de prórrogas obligatorias del contrato, se puede incrementar la renta con el importe resultante de aplicar a la inversión realizada el interés legal del dinero incrementado en 3 puntos.

Régimen especial para propietarios con ingresos reducidos
Quedan excluidos de la determinación del precio máximo de alquiler según el índice de referencia, aquellos propietarios arrendadores que los ingresos de su unidad familiar no supere 2,5 veces el IRSC. Sin embargo les sigue siendo de aplicación la limitación en cuanto que el precio de un nuevo contrato no puede superar el precio establecido en el contrato anterior si estos tienen una antigüedad inferior a cinco años. No será de aplicación esta excepcionalidad si los ingresos del arrendatario no superan los 3,5 los IRSC.

Como se actualiza la renta inicial?
No hay ninguna variación al respecto, se aplica el artículo 18 de la LAU.

Que se puede repercutir a los arrendatarios?
No hay ninguna variación, por acuerdo de las partes, se pueden repercutir al arrendatario los gastos generales y servicios individuales según determina la LAU.

Obligaciones formales

• En la oferta que se haga de la vivienda en arrendamiento, debe constar el índice de referencia del precio de alquiler y en su caso la renta del último contrato de alquiler. Si la renta viene determinada por un contrato anterior, el arrendador debe informar por escrito al arrendatario de la fecha y el importe de la renta anterior y justificar el establecimiento de la nueva renta.
• En el contrato de arrendamiento debe adjuntar al contrato el documento del precio de referencia a la fecha del contrato. Los incumplimientos de la ley quedan afectados con el régimen sancionador de la ley de la Vivienda.

Novaciones
Si se hacen novaciones de precio o de duración en los contratos vigentes a la entrada en vigor de esta norma, les es de aplicación la determinación de los precios máximos de esta nueva normativa.

Ponemos a su disposición nuestros servicios jurídicos para aclarar cualquier duda que les pueda ofrecer esta nueva regulación, podrán concertar cita previa a través de nuestra Web.