Aprovada la nova regulació per calcular la plusvàlua municipal

El 9 de noviembre, se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real decreto legislativo 2/2004 , de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”.

Así, mucho antes de lo esperado y sin la más que deseable tramitación parlamentaria, el gobierno ha querido garantizar los ingresos de los Ayuntamientos que veían peligrar una fuente básica de financiación.

¿Desde cuándo se aplicará la nueva normativa?
Su entrada en vigor se producirá al día siguiente de su publicación, es decir, el pasado día 10 de noviembre, y aunque los ayuntamientos tendrán que adaptar sus ordenanzas fiscales en los próximos 6 meses, mientras tanto podrán liquidar el impuesto de acuerdo con lo que se establece en el Decreto-Ley.

¿Tendrá carácter retroactivo?
No, no tendrá efectos retroactivos, por lo que las operaciones realizadas entre el 26/10/2021 y la publicación del Real Decreto-ley no se sujetarán a dicho impuesto de carácter municipal.

¿Qué cambios se introducen?

• La primera novedad introducida es la tributación de plusvalías generadas en períodos inferiores al año. El RDL impone la tributación de aquellas operaciones de venta, herencia y donación, siempre y cuando generen una ganancia patrimonial, aunque no haya transcurrido un año desde su última transmisión.
• La segunda novedad es la posibilidad de optar entre dos sistemas porque así lo imponía la propia Sentencia del Constitucional al determinar que no podía limitarse el cálculo de la plusvalía a un único método.

Los dos sistemas que se articulan, son el llamado objetivo y el que responde a la plusvalía realmente generada.

1. Sistema “Objetivo”: es el mismo que hasta ahora se venía aplicando, consistente en que la base imponible del impuesto es el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo, pero aplicando nuevos coeficientes que vienen ya fijados por el propio Decreto y que se irán actualizando (0,14 para las plusvalías generadas en menos de un año hasta 0,45 para las de 20 años o más –ver tabla–), limitando la capacidad de los Ayuntamientos a la hora de aprobarlos puesto que sólo podrán corregirlos a la baja (en hasta un 15%) en función de su grado de actualización. Lo que según palabras del propio gobierno “garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio”.
2. Sistema de “Plusvalía real”: que se podrá utilizar en aquellas transmisiones de un inmueble en los que haya suelo y construcción. Aquí, la plusvalía real del terreno equivaldrá a la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición después de aplicarle la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. Es decir, que se tributará en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble y que se determinará por la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el de adquisición. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

Estos cálculos podrán ser objeto de comprobación por parte de los ayuntamientos, de acuerdo a una novedad que introduce la norma.

¿Tendré que tributar aunque no haya una ganancia patrimonial?
No. El Real Decreto-ley también da cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional en su sentencia 59/2017 de no someter a tributación aquellas situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos. Para ello, se introduce un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en las que se constate, a instancias del contribuyente, que no se ha obtenido un incremento de valor.

¿Qué tendré que hacer para no tributar en caso de no tener ganancia patrimonial?
El interesado deberá acreditar la inexistencia de incremento de valor declarando la transmisión, y deberá aportar todos los documentos relativos a la transmisión y adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición se tomará el que sea mayor de entre lo que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración Tributaria, de acuerdo con la nueva facultad que se otorga a los ayuntamientos.