Alquilar una vivienda. ¿Qué consideraciones se deben tener en cuenta a la hora de elegir un arrendatario?

Si se está pensando en alquilar una vivienda, es esencial tomar todas las precauciones posibles que permita la legislación vigente, ya que la morosidad en el mercado del alquiler puede constituir un grave problema para los arrendadores. Por lo tanto, resulta necesario resaltar que, en caso de incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones económicas, el único remedio del que dispone el arrendador es la interposición de una demanda judicial que puede extenderse más allá de los 2 años, según la casuística que surja en el procedimiento judicial.

Tampoco resulta baladí prestar atención en el estado en que el arrendador encuentra el inmueble arrendado y en los posibles desperfectos que haya (pintura deteriorada, agujeros en las paredes o mobiliario roto…).

Por lo tanto, conviene seguir los siguientes consejos a la hora de escoger un arrendatario y de realizar el contrato de alquiler:

1. Redacción de un contrato de arrendamiento ajustado a la ley.

Es importante la redacción de un contrato de arrendamiento que recoja, de acuerdo con la legislación vigente, las cláusulas contractuales en relación a los derechos y obligaciones de cada una de las partes: lo que queda prohibido, las obligaciones de pago puntual de la renta, etc. El contrato no puede incluir cláusulas abusivas no permitidas por la ley, pero sí puede recoger, entre otras, la obligación para el arrendatario de conservar y mantener la vivienda con la diligencia debida. Se debe especificar también los domicilios a efectos de comunicaciones.

2. Inventario de los bienes existentes en el inmueble.

Se debe redactar un inventario, tanto de las instalaciones, estado de los suelos, electrodomésticos o mobiliario, y adjuntar un detallado reportaje fotográfico de la vivienda, de las instalaciones y los muebles. Este inventario deberá ir firmado tanto por el arrendador como por el arrendatario. El reportaje fotográfico permitirá al arrendador acreditar los posibles desperfectos existentes en la vivienda una vez finalizada la vigencia del contrato.

3. Análisis de solvencia del arrendatario.

Resulta conveniente solicitar documentación acreditativa para averiguar si el posible arrendatario tiene los ingresos suficientes para afrontar el importe del arrendamiento. No obstante, muchos propietarios contratan un seguro de impago de alquileres que proporciona una protección para los arrendadores contra los posibles impagos de los alquileres y que cubre los gastos del posible procedimiento judicial y los desperfectos ocasionados en la vivienda por “actos vandálicos”. Consulta nuestro servicio de Seguros de alquiler que cubre los riesgos que pueden surgir a la hora de alquilar una vivienda.

4. Perfil del arrendatario.

El perfil del arrendatario debe ajustarse a las necesidades del arrendador. Hay arrendadores que prefieren contratos de corta duración, los denominados contratos de temporada, ideals para estudiantes, desplazados laborales, etc. Otros prefieren contratos más largos y estables, con perfiles como un matrimonio o una pareja sin hijos. Hace falta tener en cuenta otras consideraciones como si se aceptan o no mascotas en el piso. El arrendador, de esta forma, podrá excluir de la selección a aquellos aspirantes que no se ajusten a sus preferencias.

5. Fianza y otras garantías.

La Ley de Arrendamientos Urbanos indica que será obligatoria la prestación de una fianza, equivalente a una mensualidad de la renta del alquiler, en los supuestos de arrendamientos de vivienda. Faculta asimismo al arrendador para que pueda solicitar del arrendatario el pago o depósito de otras garantías adicionales: aval bancario, dinero, avalistas solidarios, etc. La garantía adicional no podrá superar dos mensualidades de la renta del alquiler cuando se trata de contratos que tengan un límite de 5 años. Si el arrendador prefiere disponer de más cantidad como garantía, el contrato deberá tener una duración superior a 5 años. La referencia a 5 años se realiza siempre que el arrendador sea persona física. Si el arrendador es persona jurídica, la duración mínima será de 7 años.

6. Obligaciones legales.

Para evitar ser sancionado, la concertación de un arrendamiento debe cumplir con las obligaciones legalmente establecidas: la vivienda debe disponer de Cédula de Habitabilidad vigente, y de Certificado de Eficiencia Energética, en el contrato debe constar el precio de referencia de los alquileres que publica la Generalitat. Otras obligaciones son el depósito obligatorio de la fianza en el Incasol y presentar la declaración del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, actualmente con coste cero para los contratos de vivienda habitual. Para más información, consulta nuestro apartado de Fianzas / ITP.